Sinal de negócio na compra e venda de imóveis

O negócio imobiliário gera grandes expectativas para todas as partes envolvidas no processo, sejam elas vendedores, compradores e intermediários como corretores de imóveis, principalmente no momento de formalizar pelo sinal de negócio.

Portanto, para que essas expectativas não sejam frustradas, muitas cautelas devem ser tomadas quando se pretende manifestar intenção real de adquirir um bem, e é justamente nesse ponto que entra em cena o documento de Sinal de Negócio na Compra e Venda de Imóvel.

Sinal de negócio x Arras

Algo muito importante de salientar é que esse Sinal de Negócio na Compra e Venda de Imóvel, nada tem a ver com o pagamento da entrada efetiva do preço do bem, pois as arras podem se dar com a concretização da negociação, onde serão chamadas de “arras confirmatórias” (Artigo 417 CC) ou na inexecução do contrato onde as arras terão caráter “indenizatório” (Ver Artigo 418 CC).

Já o preço pago a título de “entrada” refere-se pura e simplesmente à primeira parcela para quitação do total estipulado à título de preço a serem pagos pelo bem.

Outra característica importante sobre a estipulação das arras é que o documento de sinal de negócio na compra e venda de imóvel deve ser feito à parte, em nada se confundindo com uma promessa de compra e venda, por exemplo..

Já que as arras devem ser pagas para manifestar a firme intenção de adquirir o imóvel e a promessa de compra e venda será um instrumento mais abrangente que deverá trazer muitos outros detalhes.

Tais como a data de entrega do imóvel, como serão quitada a totalidade do preço e mesmo uma vistoria de como o bem está sendo entregue ao promitente comprador.

Perceba que são muitas as diferenças.

Sinal de negócio e o Arrependimento

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Outro fator em extremo relevante para a elaboração do sinal de negócio na compra e venda do imóvel é a cláusula de arrependimento, pois de acordo como o nosso Código Civil, caso tal Cláusula figure no pacto, não caberá às partes pedido de indenização suplementar à título de perdas e danos (Ver Artigo 420 CC) e as arras passam a ter caráter unicamente indenizatório no caso de inexecução do negócio.

Ao saber da morosidade do nosso judiciário se faz indispensável tal cláusula de forma expressa, já que na sua falta o arrependimento poderá redundar em longos processos judiciais, caso uma das partes justifiquem que houve prejuízos não supridos pelas arras estipuladas e busquem tal suplemento indenizatório judicialmente (ver Art. 419 CC).

Vale lembrar que o sinal de negócio na compra e venda de imóvel deve girar em torno de 10% do valor do negócio, para que nenhuma das partes sofra grandes danos no caso da transação não ser levada à cabo.

Porém o judiciário tem entendido que caso o valor pago a título de arras seja elevado demais, tendo por parâmetro o preço do bem, deverá impreterivelmente que ocorrer devolução de valor excedente, arbitrado pelo juízo, para que não ocorra enriquecimento sem causa.

Conforme o Enunciado n° 165  da III Jornal do do Direito Civil da CJF que diz:

“Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.”

E o Artigo 413 do Código Civil sentencia que:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Quando do negócio desfeito

sinal-de-negocio

Sabemos que por mais desejo que haja pelo sucesso do negócio, por envolver um valor elevado a compra do imóvel algumas vezes acaba por se frustrar seja porque o promitente comprador não conseguiu a liberação do financiamento imobiliário ou devido ao promitente vendedor ter recebido embaraçosa proposta de maior valor.

Em ambos os casos o negócio poderá ser desfeito sem elevados prejuízos a ambas as partes, se for feito antes de mais nada um bom documento de sinal de negócio de compra e venda de imóvel.

Cabe ainda lembrar que por se tratar do Direito Privado, tem as partes a livre expressão da sua autonomia de vontade que deve ser impressa nos limites previstos em Lei sobre assuntos específicos como as custas que envolvem a negociação, tais como a comissão do intermediário corretor de imóveis, custas de cartório, dentre outras que podem ser previstas no documento de sinal de negócio na compra e venda de um imóvel.

A celebração de um ato de tal importância na vida de uma família deve ser assistida por um profissional de confiança que possa assessorar em todas as partes no processo da aquisição imobiliária, para que tudo ocorra sem frustrações com todos os direitos preservados e com toda uma perspectiva de um futuro livre e desimpedido à construir.

Por isso disponho dos meus contatos e serviços sempre na missão de ajudar os meus clientes e leitores a realizar grandes negócios e viver da forma mais abundante possível!

O Contrato de compra e venda de imóveis e o preço por avaliação.

Como Corretora de Imóveis é imprescindível conhecer a fundo o instrumento de Contrato de compra e venda, principalmente nós que atuamos na área de imóveis usados.

É necessário conhecimento técnico sobre o assunto para garantir a segurança de um negócio, geralmente com um vulto financeiro e muitas partes envolvidas.

O Contrato de compra e venda de imóveis é um Instrumento legal e simples por necessitar de apenas 3 fatores para ser PLENO:

  1. Consentimento das Partes;
  2. Objeto;
  3. Preço.

Por isso percebemos a quantidade de modelos gratuitos disponibilizados pela internet, de forma que induzem pessoas a elaborar contrato de compra e venda de imóveis de forma descuidada, acarretando efeitos trágicos, como percalço na história de muitos que sonham com a casa própria ou adquirem imóveis como investimentos.

Transferência de Riqueza

Depois da invenção da moeda o instrumento da compra e venda estabelece que um dos contratante se obriga a transferir o domínio e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro, devido a isto:

Após 1850 quando da abolição dos escravos, a economia brasileira era predominantemente cafeeira vai aos poucos deixando de ter o escravo a função de “capital imobilizado”, e nessa transição o lastro patrimonial passa para a terra, dando a ela um estatuto jurídico.

É importante mencionar aqui que no próprio ano de 1850, o D. Pedro II sancionou a Lei de Terras que determinou parâmetros e normas sobre a posse, manutenção, uso e comercialização de terras. 

Um dos principais objetivos era estabelecer a compra como única forma de obtenção de terras públicas.

Desta forma, inviabilizou os sistemas de posse ou doação para transformar uma terra em propriedade privada.

Ao longo do tempo o instrumento de compra e venda foi aprimorando junto com as novas leis e costumes da sociedade, e hoje é o mecanismo de transferência de patrimônio utilizado ao redor do mundo!

O Contrato de Compra e Venda, e o preço por avaliação.

De acordo com o art. 482 do Código Civil, que diz:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Veja que é necessário o vendedor e comprador concordarem tanto com objeto, quanto ao PREÇO.

Existe um dispositivo no próprio Código Civil que possibilita o que chamamos de PREÇO POR AVALIAÇÃO, veja:

“Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.”

Vejamos a figura abaixo:

contrato de compra e venda

Ou seja, caso as partes não tenham acordado quanto ao PREÇO do imóvel, seja o comprador que queira ter certeza do valor que está sendo ofertado, do mesmo modo quanto ao vendedor que está em dúvida se aceita a proposta de compra recebida, mas já gostariam de formalizar o negócio, eles podem eleger um terceiro, e indico que seja Avaliadores de Imóveis para apurar o PREÇO.  

Até já expliquei em outro post sobre a importância de obter o VALOR DE MERCADO de um bem.

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros, por isso indicamos uma assessoria imobiliária durante todo o processo.

Ficamos a disposição de você, caro leitor, que precisa garantir êxito na transação imobiliária.

Conte sempre conosco e deixe seu comentário logo abaixo ou entre em contato por um de nossos canais.

Te vejo em breve!

A importância do Contrato de Compra e Venda de Imóveis ­(parte 2)

Olá!  Vamos continuar falando sobre a importância do Contrato de Compra e Venda?

É com grande alegria que lhe recebo nesse blog, que foi preparado para você como um espaço adequado para discutirmos sobre o Mercado Imobiliário.

Você está preparado? 

Então vamos, Lá!

Nesse post daremos continuidade ao Contrato de Compra e Venda (parte 1), pela suma importância que este possui no mercado imobiliário e mesmo no mercado global já que o mesmo constituí-se no principal instrumento mundial de transferência de riqueza.

Pois o âmago deste contrato está em colocar algo à venda, pelo qual se recebe justo preço pela compra, mediante condições pactuadas.

O contrato.

Não é diferente o Contrato de Compra e Venda de Imóveis, veja o que diz o Artigo 481 do nosso Código Civil:

“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

Porém, comecei esse meu artigo sem antes me apresentar, meu nome é Tiago Maia, sou Consultor Imobiliário e Engenheiro Civil, e juntamente com a Daihane Cézar, temos compartilhado da nossa experiência de mais de 10 anos de Mercado Imobiliário com nosso leitores, amigos, clientes, e qualquer outro interessado nesse tema.

Feitas as honras, percebo que o nosso estimado mercado, por focar muitas vezes na realização do negócio propriamente dito, acaba por se “passar” em “detalhes negociais” que devem ser pactuados no Contrato de Compra e Venda, como alude o nosso Código Civil no Artigo 357:

“Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-­se-­ão pelas normas do contrato de compra e venda.”

Tenha cuidado!

Antes de falar sobre algumas dessas Normas do Contrato de Compra e Venda de Imóveis, quero alertar para um erro grave, a saber:

Quando se fecha um negócio imobiliário, pouca ou nenhuma atenção é dada à elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis, e a ansiedade pelo fechamento do negócio às vezes redunda em transtornos futuros simplesmente por não se lê aquilo em que se compromete.

Você já passou por essa situação?

Deixe o seu comentário ou nos procure para compartilharmos de experiências práticas que por certo enriquecerão todos os envolvidos na cadeia produtiva do mercado imobiliário.


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e Venda de Imóveis, clique aqui. <<


Feito o alerta quero frisar algumas destas Normas, que se pactuadas de Forma incorreta no Contrato de Compra e Venda de Imóveis, podem trazer muita dor de cabeça futuramente, são elas:

1) A Evicção de Direito e importância do Contrato de Compra e Venda:

A Evicção de Direito se consolida quando a parte Compradora em ato futuro vem a perder o domínio da coisa adquirida por fato que lhe é alheio, tornando-se assim EVICTO. Então, onde os problemas começam quando o assunto é evicção de direito?

Vamos ao que interessa…

O Código Civil declara no Artigo 448 a possibilidade da EXCLUSÃO da responsabilidade pela Evicção.

Pois bem, o mais grave mesmo está por vir, pois o mesmo Diploma Legal sela no Artigo 449 que:

“Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.”

Agora faça, um exercício de reflexão e imagine adquirindo um imóvel em hasta pública, uma grande oportunidade de investimento, e por fim ocorre a evicção de direito pois o antigo mutuário consegue reverter processo em andamento cujo o objeto é o imóvel que você um dia adquiriu como imperdível oportunidade.

Então você vai para o Contrato e lê algo assim:

“Fica o adquirente ciente sobre a exclusão do direito à evicção, devido ao Alienante registrar de forma expressa tal risco que constitui o negócio e reflete no preço do objeto deste contrato, cujo adquirente assume com todos os seus efeitos à partir da assinatura deste instrumento.”

Agora, tome um “Dorflex” e se imagine recorrendo ao nosso Judiciário levando consigo tal contrato de compra e venda, para buscar os seus direitos em processo contra o alienante.

Pois bem, como leitor inteligente, respire fundo e continue comigo para evitar tais riscos e ser sempre diligente quando o assunto é Contratos e em particular o Contrato de Compra e Venda de imóveis.

2) A Preempção e a importância do Contrato de Compra e Venda:

Eu sei que você ainda está se imaginando recorrendo ao Judiciário, mas prometo a Preempção é mais direta, portanto caberá a você o zelo por não errar dessa vez combinado? 

Vamos lá, o próprio Código Civil traz a seguinte máxima no seu Artigo 513:

“A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.”

Entenda que dar a preferência de compra para outrem pode ser bom, pois no mínimo você já possui um comprador garantido para o caso de, por qualquer motivo, você necessite alienar o bem.

O que não é bom, ocorre quando você assume obrigações contratuais por expressão de vontade e depois precisa responder por elas, que não tardam a lhes cobrar o preço:

Pois nesse diapasão o Diploma Legal afirma no Artigo 518 que:

“Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.”

Você não precisa se imaginar respondendo por perdas e danos por algo que você pactuou e irá dizer que “não lembra”, ok?

Seja diligente, inclusive escrevemos como nesse artigo AQUI e continue comigo!

3) A Adjudicação Compulsória e a importância do Contrato de Compra e Venda:

Nós que vivenciamos o mercado imobiliário conhecemos largamente a obrigação Legal a seguir:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Pois bem, na minha experiência profissional, já vi mais de uma vez, e fui consultado outras tantas vezes sobre essa mesma temática, a saber, prometida a venda a outrem surgiu novo comprador em condições mais vantajosas, e agora o que fazer?

Muito embora, a resposta parece simples se o problema for observado do prisma da ética e dos bons costumes, todos os que trabalham com o público sabem os desafios diários encontrados por aqueles que militam no árido campo de batalha de Mediar Conflitos de terceiros.

E é daí que surge a Adjudicação Compulsória no Contrato de Compra e Venda de Imóveis, pois estando o mesmo gravado na matrícula do imóvel, surge o direito evocado no Artigo 1.418 do nosso Código Civil, veja:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar;

e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Registre!

Perceba que se há no nosso Ordenamento Jurídico, tal premissa para aplainar futuros litígios tendo o imóvel transacionado no Contrato de Compra e venda como objeto principal, eu indico fortemente que as Cláusulas Pactuadas neste instrumento na hora da transação sejam posteriormente registradas na matrícula do bem para resguardar todos os direitos cabíveis ao então adquirente.

Entendeu importância do Contrato de Compra e Venda? Se você chegou ate aqui, agradeço mais uma vez pela sua presença no nosso blog.

Deixe seu comentário logo abaixo.

Até a próxima.

A importância do Contrato de Compra e Venda de Imóveis (parte 1)

Olá, sou a Daihane Cézar, Corretora e Avaliadora de Imóveis há quase 10 anos, e uma das coisas que mais me preocupa quando realizo uma venda é a elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis.

Por isso fico assustada quando as partes, principalmente o vendedor não tem esse mesmo cuidado que a experiência me ensinou.

Porque o Contrato de Compra e Venda de Imóveis deve ser mais observado do que a Escritura?

Quando digo que deve ter mais cuidado na elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis do que a escritura, não estou dizendo aqui que não precisa da Escritura, pois, apenas com seu registro se efetiva a transferência de propriedade, e possibilitando ao novo titular ser de fato dono do imóvel, até porque como está disposto no Código Civil em seu Art. 108:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Meu objetivo é alerta-lo sobre erros graves e comuns que já vivenciei em toda a minha carreira como profissional do mercado imobiliário.

Percebo que essa displicência em um assunto tão sério pode acarretar consequências muito danosas para as partes e acabar indo a juízo para resolução de um problema que poderia ter sido evitado.

Principais equívocos na elaboração:

Descrição do Bem

Sempre descreva o bem de forma detalhada baseada na Certidão de Ônus atualizada do imóvel, com as divisões dos cômodos, vaga de garagem (tema bem emblemático, se no registro consta uma vaga, por favor nunca coloque que essa vaga cabe dois carros), endereço atualizado (se houve alteração pela prefeitura/correios indico que averbe a atualização do seu endereço no cartório onde está registrado o seu imóvel), área total, fração ideal, matricula do imóvel, inscrição municipal, etc.

Das partes

É imprescindível a qualificação completa das partes, quanto a nacionalidade, n° do CPF, n° do RG (o documento tem validade de 20 anos para pessoas com idade superior a 18 anos), profissão, capacidade civil, estado civil, e endereço de sua residência.

Faço uma observação quanto a comprovação do estado civil, pois vejo alguns proprietários não atentos quanto a exigibilidade da outorga conjugal, ou seja, a necessidade da inclusão do cônjuge para validação do instrumento.

Vale ressaltar que quando se trata de casamento pelo regime de separação total de bens não será necessário essa assistência.

Forma de Pagamento

É de extrema importância que se informe de forma clara como será realizado o pagamento, se á vista no ato da assinatura, de forma parcelada, ou que haja um sinal de princípio de pagamento (arras), informando todos prazos, datas, etc.

Arras (Art. 418 Código Civil)

Informe expressamente se haverá ou não o  Arras, trata-se de uma garantia, que pode ser realizada em dinheiro ou bens móveis, que tem como finalidade de firmar o negócio e obrigar que o contrato seja cumprido.

Quando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais frequência.

Cláusula de Arrependimento (Art. 420 Código Civil)

Decida se irá instituir no Contrato de Compra e Venda de Imóveis essa cláusula, pois se inserir a consequência é a perda do sinal (se o comprador desistir) ou a devolução em dobro (no caso se o vendedor desistir).

Já vi muitas vezes os contratos preveem penalidades muito além disso, mas conforme a Súmula do 412 do STF, não é possível indenização maior a título de perdas e danos podendo ser cobrado a mais apenas juros moratórios e encargos processuais, se houver.

Cláusulas Penais  (Art. 389 Código Civil)

Poucos são os Contratos de Compra e Venda que vi constar essa informação, e oriento a você inserir nesse ajuste prévio.

Para quem não conhece refere-se sobre as consequências da inexecução (falta de cumprimento) das obrigações onde o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária, e honorários advocatícios.

Cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade (Art. 1.417 do Código Civil)

Eu indico quando o valor da compra é muito atraente ou ainda qualquer das partes não quer desfazer a venda, a melhor alternativa é o Contrato de Compra e Venda de Imóveis com essa cláusula, ou seja, sem previsão alguma de arrependimento, mas oriento constar expressamente casos em que o contrato pode ser resolvido que não caracterize arrependimento, a exemplo são eles:

a) Problemas quanto as certidões apresentadas;
b) Alteração na análise de crédito da instituição bancária para liberação de financiamento.

Assinatura de duas testemunhas

De fato a grande “normalidade” dos contratos que vejo é ter o campo para as testemunhas, mas nunca estão assinadas e identificadas corretamente. Porém, os contratantes devem tomar muito cuidado ao transacionarem um contrato particular.

Meu conselho é que haja a assinatura das duas testemunhas, pois sem dúvida a melhor forma de se exigir o cumprimento em âmbito judicial de um instrumento particular é pela via executiva, portanto, imprescindível à assinatura das testemunhas a fim de que o pacto se torne título executivo extrajudicial, ou seja, uma cobrança muito mais célere.


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Firma reconhecida

É essencial que você tome esse cuidado para evitar atraso na sua documentação. De acordo com inciso II do art. 221 da Lei de Registros Públicos onde se menciona que serão admitidos à registro:

“escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado-se o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao Sistema Financeiro de Habitação ou quando conter expressa previsão legal.”

Então caro leitor indico que você tenha atenção quando for realizar Contrato de Compra e Venda de Imóveis, não se atenha aos modelos de contrato que estão aí disponíveis na internet, a maioria deles não se enquadram ao seu negócio, podem está desatualizados, ou incompletos.

Devido as especificidades de uma contratação informo que não existe um contrato padrão, logo será muito oneroso e desgastante para ambas as partes caso seja necessário desfazer um compromisso já assinado, é nesse ponto que entra a máxima: “é melhor prevenir do que remediar”

Entendeu o porque é mais importante se ater os detalhes do seu Contrato de Compra e Venda de Imóveis do que a Escritura propriamente dita?

O Tabelião de Notas na lavratura da escritura, só irá verificar se o instrumento particular está dentro dos padrões exigíveis, mas não irá fazer juízo de valor sobre as clausulas pactuadas entre as partes, esse não é o seu papel.

Por isso não tenha dúvida que a participação de um profissional do mercado imobiliário, ou um advogado de sua confiança irá te dá a credibilidade e segurança na sua transação imobiliária, portanto conte conosco!