Modelo de Contrato Simples de Compra e Venda de Imóveis.

O que não pode faltar num modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis?

Você sabe?

Me acompanhe nesse post onde mostrarei passo a passo as precauções básicas a se adotar para celebrar negócios imobiliários.

Logicamente, com a necessária segurança jurídica e contratual.

Se você vem acompanhando meu trabalho, provavelmente já leu as postagens anteriores.

Onde escrevi com o objetivo de detalhar a trilogia do contrato de compra e venda de imóveis simples.

São eles:

  1. Qualificação das Partes;
  2. Descrição do Objeto;
  3. Definição do Preço.

Fica a dica aos que não leram, para que assim o façam.

Aqui, tenho o objetivo de adensar esses três tópicos em um.

Dessa forma, chegarmos ao esperado objetivo de alcançarmos um modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.

Acompanhe agora!

Passo a Passo: Modelo de Contrato Simples de Compra e Venda de Imóveis.

Qualificação das Partes

Parece de extremo simples, mas como em tudo na vida é justamente a diligência nesses pormenores que nos dão segurança.

Não sendo diferente com o modelo de contrato de compra e venda de imóveis.

Pois, ainda que simples, deve primar pela perfeita qualificação das partes, para que a transação imobiliária seja eficaz.

Dados básicos

Como já nos lembra o Código Civil, em seu Artigo 104, I, que diz:

“A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;”

Portanto, tal qualificação civil deve conter “no mínimo”:

  • Nome completo;
  • Número do RG, e CPF (apresentados em original);
  • Estado civil (de preferência com emissão de certidão atualizada seja de nascimento ou casamento);
  • Qualificação profissional (para atestar capacidade dos atos civis)
  • Endereço de residência.

Nos lembra ainda nossa norma civil em seu artigo 171, que diz:

“Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I – por incapacidade relativa do agente;

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Então, perceba que você deve executar as precauções supracitadas com diligência máxima.

Pois, as mesmas tem em si, a capacidade para em ação judicial futura.

E também, ocasionar a anulação dos efeitos do contrato em todo ou em parte, a depender do grau da infração.

Por fim, exigir no documento de compra e venda a anuência do cônjuge, com o devido reconhecimento das firmas dos anuentes e testemunhas.

Como também um atestado de capacidade civil por dar substância legal ao mais eficiente e poderoso modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.

Descrição do Objeto

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No lembra o nosso Códex em seu Artigo 482:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Logo, o nosso modelo de contrato simples para a compra e venda de imóveis deverá contemplar a completa e precisa descrição do objeto transacionado.

Fato alinhado com o princípio da especialidade, expresso no direito notarial e registral.

Aqui, é essencial diagnosticar se está sendo transacionada a posse ou a propriedade sobre o imóvel.

Pois, nos revela o Código Civil em seu artigo 1.196:

“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”

Então, para a descrição perfeita do objeto deve ser solicitada a certidão de matrícula do imóvel transacionado.

Muitos denominam como “a certidão de nascimento do imóvel” que traz todos os registros relacionados ao bem.

Nunca é demais citar a máxima de que “Quem registra não é dono” endossada assim pelo Códex:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Endereço e características do imóvel

Caso na vistoria do imóvel, sejam observadas incongruências, deve conter o contrato de compra e venda a obrigatoriedade de atualização no registro de imóveis.

As custas da transação

Aqui podemos citar que é de praxe mercadológica que as custas com a documentação do imóvel corra por conta da parte compradora.

E as custas com a entrega do bem, livre de embaraços ou quaisquer ônus até à efetiva entrega das chaves, corra por conta do vendedor (CC, Artigo 490).

Nada impede porém que os direitos possessórios sejam objeto de transação, cabendo portanto tal direito ao possuidor que assim pode fazê-lo.

E nessas condições, por praxe adoto como documentação base para a descrição do objeto a certidão municipal de dados cadastrais.

Emitida pela prefeitura vinculada ao número da inscrição de IPTU do imóvel.

A Matrícula do Imóvel

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Vale a mesma ressalva quanto à certidão de matrícula:

Caso sejam encontradas diferenças entre a vistoria realizada no imóvel e a certidão do mesmo, deve-se fazer constar do contrato de compra e venda do imóvel a necessidade de atualização com futura averbação no órgão competente.

Muito embora, grande parte dos imóveis não possuam o registro de imóveis no competente cartório, muitos são os que tem medo de efetuar a transação.

Mas, esse receio não deve ocorrer se a transação transcorrer de forma clara, com manifesta boa-fé.

Para que não se venda mais direitos do que se possui sobre determinada coisa, infringindo assim o princípio da disponibilidade.

Abordaremos em nosso blog, em momento futuro e oportuno muitos aspectos sobre a regularização fundiária.

Essa tão importante tema que tem sido alvo de novas legislações com o objetivo de dinamizar o processo e dar acesso aos que desejem regularizar seus imóveis urbanos e rurais.

A diferença entre Promessa e Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Por hora venho finalizar esse nosso tema para o modelo de contrato de compra e venda de imóveis simples sinalizando a marcante diferença entre o “Contrato de Compra e Venda” e a “Promessa de Compra e Venda”.

Enquanto o primeiro está no Artigo 481, do código civil, assim expresso:

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

O último vem no artigo 1.417, assim descrito:

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular,

e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

A Promessa x Contrato Compra e Venda

Logo, se sobrarem obrigações futuras do tipo o não pagamento total do preço..

Ou a obrigação de fazer regularização por uma das partes, tal instrumento a ser celebrado deve ser o de “Promessa de Compra e Venda”.

Devendo a “Compra e Venda” ficar adstrita aos casos onde consentimento, definição do objeto e preço, encerrem no ato pactuado todos os direitos e obrigações celebrados no contrato.

Como último item básico, mas não menos importante, para a elaboração de modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis vamos abordar o preço.



O preço

Ao passo que o preço pode até mesmo ser arbitrado por um terceiro definido contratualmente (CC, art. 485) esse mesmo preço não pode ser arbitrado unicamente por uma das partes sob pena de nulidade do ato (CC, art. 489).

Vamos então de logo ressaltar que caso o preço da transação extrapole 30 salários mínimos, nada impede a celebração do início do negócio por contrato de promessa de compra e venda particular.

Mas, esse mesmo deve conter a obrigação futura da elaboração de escritura definitiva de venda e compra e seu efetivo registro, no competente registro de imóveis (CC, art. 108 e Art. 1.245, §1°).

Precauções que por óbvio serão adotadas no nosso modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.

Por fim, para encerrar com chave de ouro a definição do preço do imóvel, devemos frisar que esse tal deve ser estipulado de forma justa.

Como?

A partir do valor econômico do bem transacionado, atualizado da data da transação.

Pois, o preço se futuramente definido como “vil” pode caracterizar fraude ou dano a terceiros ou mesmo a entes públicos como o fisco.

Como a majoração do valor também pode resultar de questionamentos com base nos fundamentos da “onerosidade excessiva”.

Portanto, o item preço deve ser estabelecido também com muita diligência para que o modelo de contrato de compra e venda do imóvel se mostre eficaz.

Outras Cláusulas

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Embora o nosso objetivo no atual trabalho seja o de indicar um modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis, o qual tem por certo as três bases contratuais supracitadas.

Podemos indicar que é usual a cláusula de “irrevogabilidade e irretratabilidade” do contrato, sem estipulação de Cláusula especial para “Arrependimento”.

Pode ser também estipuladas “Arras” ou “Sinal de negócio e princípio de pagamento”.

para esse tema fiz um artigo específico que você pode ler clicando aqui.

A venda sobre documentos da qual também já abordei aqui no blog e também convido que leia esse material.

Pois serve para suprir a ausência da apresentação de quaisquer documentações essenciais para a realização e validade do negócio, estipulando a data do pagamento que ocorrerá em momento assim vinculado e definido contratualmente.

E, algumas outras possibilidades legais de cláusula contratuais, que devem todas ser dispostas de forma clara e objetiva, como nos indica o código civil no artigo 138, que diz:

“São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.”

Encerrando aqui e apresentando as bases para apresentação de modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis, me coloco à disposição para dúvidas.

Estou sempre disposto a ajudar na realização de negócios imobiliários que sejam justos e firmes, na melhor manifestação de probidade e boa-fé instituídas no Códex.

Aguardo sua comentário, grande abraço!

Quer falar conosco?

Deixe seu comentário abaixo.

O Contrato de Compra e Venda pode ser Anulado?

No post anterior dialogamos sobre a importância do ato de compra e venda de um imóvel, que inclusive para a maioria das famílias brasileiras é encarado como a realização de um sonho;

Logo, esse ato requer formalidade, e tais formalidades devem ser tomadas em observância com os parâmetros estabelecidos em Lei, os quais citei alguns e, se você ainda não leu basta clicar aqui.

Agora vamos falar sobre se é possível, mesmo tomadas certas precauções, em resposta à formalidade que uma aquisição de imóvel exige, vamos discorrer, em dadas circunstâncias, se o contrato de compra e venda pode ser anulado.

O ato da aquisição de um imóvel é tido no nosso ordenamento jurídico como um negócio jurídico, e para tanto é preciso previamente conhecer minimamente do negócio para que ele seja bem-sucedido, correto?

Pois bem, caso as partes envolvidas no ato da compra e venda do imóvel envolvido, deve preventivamente buscar orientação profissional, para não incorrer em dissabores totalmente evitáveis que podem ocorrer durante a aquisição imobiliária afinal, nos lembra o artigo 3° do nosso código civil:

“São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.”

Ou ainda na mesma norma legal, agora no artigo 426, que diz:

Não pode ser objeto de contrato a herança de pessoa viva.”

E pra fechar, vamos lembrar do artigo da mesma norma legal, que decreta:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Então acabamos de observar que seja nas partes, seja no objeto ou mesmo na forma com que seja celebrada a compra e venda de um imóvel, existem fontes de nulidades ou anulabilidade do negócio, em exato contraponto ao proposto no artigo 104, do código civil.

Contrato Anulável

Contrato de Compra e Venda pode ser Anulado

O termo “anulável” é deveras delicado quando o assunto é a compra e venda de imóvel, e para falar sobre isso vou resgatar alguns debates que foram travados em idos de 2015..

Quando a concentração dos atos na matrícula do imóvel, por força da lei 13.097/15, pretendia dar celeridade e segurança jurídica ao processo de aquisição imobiliária, que sabemos no Brasil ser lento e burocrático, não bastando ainda ser cheio de risco e possíveis fontes de nulidades, como acabou se tornando a própria Lei, pois mal entrou em vigor e pipocaram críticas e elogios à mesma e, entenda o porquê!

Entendia-se na época que possíveis gravames ao imóveis sejam eles oriundos de hipotecas, ações reais e reipersecutórias e afins, bastava emitir o registro de imóveis competente, uma certidão de ônus reais, que é tida como se uma “certidão de nascimento do imóvel fosse”, estariam ali, por força de Lei, todas as averbações e gravames, sendo dispensada a emissão então das famosas.

Diga-se de passagem hoje nem tanto morosa já que emitidas pela web são as certidões negativas ou positivas com efeito de negativa, o tabelião notário poderia lançar mão desse expediente, como sim é possível, mas sem comprometer a segurança do negócio, mas isso não se provou tão real assim.

Já que diz o código civil, em seu artigo 178, II:

“É de quatro anos o prazo de decadência para pleitear-se a anulação do negócio jurídico, contado:
no de erro, dolo, fraude contra credores, estado de perigo ou lesão, do dia em que se realizou o negócio jurídico.”

E ainda artigo subsequente, que afirma:

“Quando a lei dispuser que determinado ato é anulável, sem estabelecer prazo para pleitear-se a anulação, será este de dois anos, a contar da data da conclusão do ato.”

Então, continuou a indicação como boa prática, da emissão das certidões do imóvel no competente Cartório de Registro de Imóveis, bem como das partes na localidade do imóvel e no seu atual domicílio, e ainda observância da cadeia dominial.

Pois caso o imóvel tenha sido transacionado nos quatro últimos anos, deve ser apresentada as certidões das partes envolvidas em quantas sejam as transações, obedecidas as mesmas regras (local do imóvel e domicílio atual).

A Diligência Imobiliária

Toda essa diligência para que o contrato de compra e venda não possa ser anulado posteriormente numa ação proposta com base em fraude contra credores.

Vale ressaltar aqui que concordo com tais diligências, já que as mesmas são previstas em Lei, e notadamente sabemos da morosidade do nosso sistema judiciário, o que para nenhuma das partes pode acarretar supressão de direitos, como os resguardados no artigo 792, IV, do NCPC, que diz:

A alienação ou a oneração de bem é considerada fraude à execução: quando, ao tempo da alienação ou da oneração, tramitava contra o devedor ação capaz de reduzi-lo à insolvência”

Basta portanto concluir que o contrato de compra e venda de imóvel pode ser anulado se não observados, com máxima diligência os contornos no negócio, que no meu entender, cabem a um profissional de confiança, que transmita a segurança que tal importante momento da vida exige.

Estamos aqui exatamente para isso!

Porque fazer um contrato de compra e venda de um imóvel?

Todos sabem que a aquisição de um imóvel para nós brasileiros, representa uma grande conquista, um momento dos mais importantes na vida de milhares de famílias que conseguem enfim ter um imóvel próprio, depois de anos ou mesmo décadas sonhando com esse dia.

Logo, podemos concordar que a operação imobiliária que envolve como objeto da transação a compra e venda de um imóvel é um negócio que não permite informalidade, não acha?

Afinal, porque correr riscos desnecessários num momento tão importante da vida?

Sendo assim, as normas jurídicas aptas a darem legalidade ao ato devem ser observadas com máxima diligência, sendo preferencialmente esse encargo atribuído a profissionais,

Sobretudo para os casos mais complexos ou quando você não sentir segurança na concretização do negócio, valendo a máxima de que sempre é melhor prevenir do que remediar.

Ninguém andaria num campo minado conscientemente de forma displicente, como que caminhando num bosque numa tardinha de domingo, então com o contrato de compra e venda de um imóvel deve-se prever os riscos e atenuar as suas consequências, se assim ocorrerem.

Ainda no âmbito da formalidade que exige um negócio que envolve a compra e venda de um imóvel, cabe salientar que a manifestação de vontade é fundamental para dar validade ao negócio, que celebrado a partir de um contrato de compra e venda materializa o acordo de vontades, sempre observando as normas legais, em situações como as manifestadas no artigo 104, do nosso atual código civil:

“A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Veja que a validade da sua compra e venda só se dará, caso observados as três premissas acima citadas, compreendeu?

O Contrato Eficaz

contrato de compra e venda de um imóvel

Ainda muitas outras nuances devem ser observadas para que um contrato de compra e venda de imóvel seja eficaz, como revela a substância do artigo 108 do código civil:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Portanto, se o preço do acertado na compra e venda do imóvel for superior a 30 salários mínimos, financiamento imobiliário celebrado por instituição financeira, o instrumento apto a dar legalidade a transação será a escritura pública, que posteriormente deverá ser levada a registro em cartório de registro de imóveis, pois no nosso ordenamento jurídico a propriedade se dá a partir da transferência do título translativo do imóvel (Art. 1.245 CC).

Esses e muitos outros aspectos da compra e venda do imóvel devem ser observado previamente, e materializados com máxima diligência num contrato de compra e venda para que o negócio imobiliário seja legal.

Caso não sinta segurança em celebrar o seu negócio ou mesmo se estiver diante de problemas que envolvem o contrato de compra e venda de imóveis.

Deixe o seu comentário ou nos procure no nosso formulário de contato ou então nos siga e entre em contato através da nossas redes sociais..

E se desejar adquirir a nossa minuta contratual para servir de base para o contrato de compra e venda que está prestes a realizar, basta clicar nesse link.

Te vejo no próximo post!

Definição do Preço na Compra e Venda de Imóveis

O nosso Código Civil propõe uma trilogia de fundamentos essenciais para que o contrato de compra e venda seja celebrado de forma pura e simples, hoje o tem abordado será quanto a definição do preço.

Como proposto em seu artigo 482, a saber:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Então, primeiro discorremos sobre a qualificação das partes, depois abordamos a descrição do objeto da transação e agora finalizamos esse tópico falando sobre a definição do preço na compra e venda de imóveis, como fator determinante para a validade do negócio.

A Definição do Preço

Todos os operadores do mercado imobiliário sabem que a definição do preço é elemento essencial para que o negócio se concretize, mas nem todos sabem o porquê tal pensamento é também verdadeiro no que tange à segurança jurídica do negócio.

Eu mesmo, não tinha domínio sobre a possibilidade legal estipulada no artigo 485 do códex, que fala sobre a definição do preço na compra e venda de imóveis arbitrado por terceiro indicado contratualmente, estudei o tema e escrevi artigo que aconselho posteriormente a leitura (clicando aqui).

Pois bem, nosso código civil em seu artigo 315, define que:

“As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.”

Logo, a definição do preço no contrato de compra e venda, deve estar expressa sob tais regras, pois o caso de não estipulação do preço do imóvel dará ao contrato contorno de permuta (caso tenha sido ajustada uma troca de objetos) ou doação (para o caso de não haver contraprestação).

A Definição do Preço, pontos importantes

definição do preço

Vale frisar a vedação constitucional da indexação da definição do preço do imóvel ao salário mínimo (CF, Art. 7°, IV) e a possibilidade de vinculação de índice financeiro ao valor ou prestação inicialmente ajustada (CC, Art. 486).

Caso de praxe utilizada para a comercialização de imóveis na planta que usualmente corrigem a prestação do período da formação de poupança, no decorrer da obra, ao INCC, e após a conclusão desta executa a correção do saldo devedor pelo IGPM.

A justa definição do preço na compra e venda de imóveis afasta a possibilidade  de anulação do negócio jurídico celebrado, já que embora as partes no âmbito da sua autonomia privada possam pactuar um preço, não podem essas dar ao tal contornos irrisórios ou exacerbados.

Lembra-nos também o códex que quando a definição do preço se dá exclusivamente pelo arbítrio de uma das partes tal contrato é nulo (CC, Art. 489).

A Justiça do Preço

Definição do Preço

Nos meus estudos para elaboração dessa postagem me deparei com um termo que com certeza será incorporado ao meu vocabulário, a saber, Justiça do preço.

Tendo por vista a função social do contrato, e os princípios legais da probidade e boa-fé que os contratantes declaram possuir no ato da assinatura do pacto, é notório a importância da definição do preço, no valor justo, de mercado, relativo ao imóvel, para que tal negócio subsista se questionado judicialmente, para tal afirmação basta apreciarmos o artigo 171 do código civil que declara:

“Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
I – por incapacidade relativa do agente;
II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Sendo que, por lesão entende nossa norma legal em seu artigo 157, o seguinte:

“Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

1o Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
2o Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.”

Em tempos de recordes de incidência de distratos de imóveis novos, temos que olhar com mais cuidado quando o assunto é a definição do preço na compra e venda de imóveis, além das sanções legais previstas por onerosidade excessiva (CC, Art. 478).

O Mercado Sustentável

Nada melhor do que a definição do preço do imóvel ocorra em patamar justo, compatível à renda do promitente vendedor, se pagos via financiamento bancário, com taxas de juros razoáveis, com isso o mercado imobiliário será saudável e passará o imóvel, não apenas ao patamar de sonhos, mas na real, de um bom negócio para todos.

Muitos outros temas relacionados à compra e venda de imóveis serão abordados aqui no blog, mas de coração, espero contribuir para que possamos celebrar bons negócios a ambas as partes, compradores, vendedores, corretores, advogados..

E demais operadores do mercado imobiliário, do qual muito me orgulho em fazer parte, e me disponho a responder quaisquer dúvidas e abordar novas temáticas sugeridas por vocês meus leitores, que são a verdadeira razão desse canal existir.

Aguardo seu comentário!

Descrição do Objeto no Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Nesse artigo trataremos a respeito da importância da perfeita descrição do objeto no contrato de compra e venda de imóveis.

Fique comigo e tire todas as suas dúvidas em torno desse tema.

Descrição do Objeto, observações iniciais

Em princípio nos cabe fazer uma breve diferenciação entre propriedade imobiliária ou mera posse no âmbito das nossas Leis.

Pois o nosso Código Civil em seu Artigo 1.245, afirma que:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Logo, para imóveis dos quais o promitente vendedor seja titular da propriedade imobiliária,  nada melhor do que solicitar previamente a Certidão da Matrícula do imóvel que está sendo transacionado, como é praxe de grande parte dos operadores imobiliários, para obter a perfeita descrição do objeto, com suas medidas, confrontações e averbações.

Descrição do Objeto, e a vistoria.

Lembrando porém que a vistoria no local é de suma importância para constatação se há ou não averbações não contempladas nessa certidão, pois é muito comum os proprietários dos imóveis não atualizarem as informações referentes ao imóvel, no competente registro de imóveis, após uma reforma por exemplo, cabendo portanto o acréscimo no instrumento de compra e venda e o apontamento da necessidade de atualização documental do bem.

Outro exemplo que acontece é atualização de endereço por parte da Prefeitura, de modo que é imprescindível sua averbação, principalmente quando envolve agente financeiro.

Aproveitando o assunto, indico que assista um vídeo que gravei onde indico a elaboração do Laudo de Vistoria para Aquisição de Imóveis Usados, que você pode assistir abaixo:

Já quando o promitente vendedor não apresentar documentação que comprove a propriedade do bem que pretende alienar, e com isso dispor da posse do bem, pode-se chegar à perfeita descrição do bem através da emissão da certidão de dados cadastrais da municipalidade, que tem a atribuição Legal da cobrança do IPTU, se você é de Salvador/BA, você pode retirar clicando aqui.

Vale também frisar a importância de vistoriar o bem no ato do negócio, para confrontar as informações descritas na certidão e a constatação da vistoria, para que seja apontado no documento de compra e venda possíveis incongruências.

Cabe dizer que mesmo numa realidade onde a esmagadora maioria dos imóveis brasileiros, são informais, muitos tem receio de transacionar a posse sobre um bem, por desconhecimento dos direitos que assistem a quem a detém.

Descrição do Objeto: Usucapião

Para dar um bom exemplo podemos citar que a propriedade sobre um bem pode ser reivindicada a partir de determinado lapso temporal pelas diversas modalidades de usucapião, como previsto na nossa Constituição Federal em seu Artigo 183, veja:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” 

Ressalvadas as exceções como não poder usucapir “imóveis públicos” Art. 183, §3, CF.

As inovações do Marco Regulatório Fundiário

Ainda nesse entendimento vale ressaltar que a regularização fundiária, por seu volume e complexidade, é um dos maiores desafios sociais do Estado, que tem buscado fazer frente a essa matéria com as recentes regulamentações da usucapião extrajudicial, onde o posseiro poderá pleitear a propriedade do bem por procedimento administrativo no registro de imóveis (Art. 216-A, LRP).

E a recente Lei 13.465/17 que visa regulamentar grande volume de imóveis a partir de inovações como o pouco conhecido “direito de laje”.

A máxima diligência na perfeita descrição do objeto é essencial para um bom contrato de compra e venda pois o erro substancial pode levá-lo inclusive à nulidade (Art. 138 CC).

Trouxe em artigo o anterior sobre a qualificação das partes na compra e venda de imóveis que:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. [Art. 482, CC].”

A Diligência Imobiliária

Descrição do Objeto

Então, a compra e venda de imóveis deve ser feita com diligência imobiliária (escrevi um artigo sobre esse tema AQUI), que na maioria das vezes, não pode ser alcançada por clientes ocasionais, que não conhecem as minúcias do mercado imobiliário.

Sendo assim necessário o assessoramento de um profissional que traga mais segurança à realização do negócio, o profissional em questão é o corretor de imóveis, que tem as responsabilidades assim descritas no artigo 723 do Código Civil:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 

Fazendo valer a máxima de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem, além de observar na perfeita descrição do objeto da compra e venda, se está sendo transferida posse ou propriedade.

Descrição do Objeto: O Bem de Família

Descrição do Objeto

Vale ainda ressaltar a impossibilidade de transação de bem registrado como “bem de família”, ressalvas quanto ao patrimônio de devedor insolventes, e a análise das certidões do imóvel e da pessoa do vendedor que podem vir inclusive a inviabilizar o negócio.

Os casos supracitados podem inclusive constar no contrato da compra e venda, em cláusula específica, quanto à perfeita descrição do objeto, a previsão legal, mencionada no artigo 106 do nosso código civil, que diz:

“A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.”

Nesse caso, como a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura (art. 4832, CC), poderá ser celebrada promessa de compra e venda, até que cessem os impedimentos ao negócio, desde que celebrada em tal promessa os termos em que se dará o pagamento pela coisa e quando e onde se dará a sua entrega.

Como vimos, em grande parte das vezes a perfeita descrição do objeto da compra e venda é mais alcançável a profissional habilitado e experiente.

Portanto, se você precisar de ajuda nos colocamos à disposição seja para tirar dúvidas ou ajudar no que for preciso para que a compra do seu imóvel seja de fato um excelente negócio.

Até a próxima!