O Direito de Propriedade e a Formação Econômica Brasileira.

Olá, falar da compra e venda de imóveis e o direito de propriedade requer uma série de conhecimentos importantes sejam eles jurídicos, mercadológicos, arquitetônicos, sociológicos, dentre outros tantos.

Dos quais quero frisar hoje o conhecimento histórico, que muitas vezes relegamos, mas é de suma importância para que, já no presente possamos ter a oportunidade de não cometer os erros do passado e podermos sonhar com um futuro verdadeiramente melhor, se aprendermos com as lições deixadas por quem veio antes de nós e já nos deixou o seu legado.

Venha comigo nessa viagem e vamos navegar um pouco pelos mares do descobrimento do Brasil e como o direito de propriedade impacta na nossa formação econômica desde o princípio.

O Direito de Propriedade: Terra a vista!!

O Direito de Propriedade

Ao abordar o tema desse post lembro que o livro “Império” do historiador Niall Ferguson trás o direito de propriedade como um dos “aplicativos” que revolucionaram a história da formação do que chamamos de prosperidade, e logicamente aqui no Brasil não foi diferente.

A história do nosso Brasil, nos foi contada de forma quase sempre tendenciosa e muitas vezes incertas, mas de muitas coisas nós sabemos.

Por exemplo, parece de extremo óbvio, mas quando por aqui chegaram os português, os índios já estavam nas nossas terras, só ainda não sabemos ao certo exatamente a quanto tempo, ok?

Então, no tempo em que foi baixado um tratado, chamado de Tratado de Tordesilhas, que praticamente dividia o mundo em possessões de Portugueses e Espanhóis, caiu a sorte as nossas terras para os portugueses, e logicamente os índios não tiveram vez.

Por seu comportamento selvagem, foram considerados, ao máximo, usufrutuários de terras que a partir de 1500, pertenceriam à Portugal.

Então, por meio do escambo, as terras começaram por serem exploradas, trocando-se artefatos de metalurgia, como machados por exemplo, dos quais os índios jamais tinham visto e conhecido, por toras de madeira, o famoso pau-brasil.

Daí começou o processo de colonização da terra, aculturação dos índios, e também os elementos do direito de propriedade e a própria formação econômica dessas terras que hoje denominamos Brasil.

O Direito de Propriedade com a Sesmarias e Capitanias 

direito de propriedade

Com a tentativa de auferir recursos advindos de impostos e riquezas extraídas das terras recém descobertas, mas sempre com a premissa de nelas pouco ou mesmo nada investir, passaram aportar por aqui distintos senhores com títulos emitidos pela coroa portuguesa, que buscou instituir vilas, com o adventos das sesmarias e posteriormente das capitanias hereditárias.

Esses títulos consistiam numa carta de doação, para que o colonizador usasse e gozasse da terra, logicamente lembrando do quinto pertencente à coroa, e um foral, que seria a forma de aplicação da lei.

O engraçado, é perceber que tais papéis teriam que valer numa sociedade recém formada pela quase totalidade de analfabetos, estabelecendo uma relação quase que apenas entre o colonizador e a coroa, já que com os nativos, a linguagem que não tardaria a se manifestar seria a da violência e a da abusividade, como percebemos na quase totalidade dos registros históricos.

E por falar neles, foi o livro do Jorge Caldeira, intitulado História da Riqueza do Brasil, o qual recomendo a leitura, que me motivou a explorar esse conteúdo aqui no blog, pois a partir duma nova abordagem histórica, agora baseada em dados tratados a partir de critérios econométricos, tem-se chegado a novas conclusões, que tornam mais profundas as conclusões, que podemos chegar quanto ao direito de propriedade e a formação da economia brasileira.

Crescimento da Economia com suas regras..

Um exemplo, é que sabemos que vivemos um pujante ciclo do ouro, que enriqueceu não apenas Portugal, mas o próprio continente europeu, com recursos daqui extraídos, mas o que não sabíamos até então, é que já no século XVII, quando são narrados tais fatos, em pleno declínio dos sonhos dourados, a economia local crescia assustadoramente, formada pelo nosso mercado interno, feito com regras próprias.

De um povo que traçava regras de sobrevivência das quais os portugueses reconheciam como “regras de conveniência”, um povo que aprendia explorar o seu território e o potencial do seu comércio, relações comerciais como o singular “fiado”, que por aqui era reconhecido como o terror dos portugueses, que diziam que por aqui sequer existia comércio sustentável, devido a tais práxis, como vemos no relato abaixo extraído do citado livro:

“Esses homens, ainda que tenham fundos e sejam honrados e verdadeiros, não posso considerar suas casas como casas de comércio porque eles ignoram o que é essa profissão e nem conhecem os livros que lhe são necessários nem sabem regular a sua escrituração.”

Esse é um relato dum português que observa, atônito, um rico comerciante local, que trabalha de acordo com as regras de um povo miscigenado, e que estava escrevendo uma história que ainda está sendo escrita.

Já que desde tais tempos, os documentos de compra e venda da época, agora analisados a partir duma perspectiva econométrica, aponta que 85% das propriedades negociadas estavam entre 100 a 600 hectares de área, o que era até então considerada “pequena propriedade”, e por isso já apontava para um povo que decidia a partir do direito de propriedade formar a economia da sua terra.

O mercado imobiliário

Sou corretor de imóveis, e engenheiro civil, atuante da engenharia legal, e por isso friso a importância de estudarmos cada vez mais o tema da regularização fundiária, da qual foi sancionada o importante marco regulatório, na forma da Lei 13.465/17, que abordaremos aqui nesse blog, que agora lhe convido a seguir.

Por aqui, abordaremos, cada vez, mais, um mercado imobiliário que tem o seu valor, mais sobretudo uma história que devemos aprender a primeiro conhecer, e aí sim valorizar, como de um solo que foi conquistado a partir de sangue, suor e lágrimas.

Até a próxima!

Definição do Preço na Compra e Venda de Imóveis

O nosso Código Civil propõe uma trilogia de fundamentos essenciais para que o contrato de compra e venda seja celebrado de forma pura e simples, hoje o tem abordado será quanto a definição do preço.

Como proposto em seu artigo 482, a saber:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Então, primeiro discorremos sobre a qualificação das partes, depois abordamos a descrição do objeto da transação e agora finalizamos esse tópico falando sobre a definição do preço na compra e venda de imóveis, como fator determinante para a validade do negócio.

A Definição do Preço

Todos os operadores do mercado imobiliário sabem que a definição do preço é elemento essencial para que o negócio se concretize, mas nem todos sabem o porquê tal pensamento é também verdadeiro no que tange à segurança jurídica do negócio.

Eu mesmo, não tinha domínio sobre a possibilidade legal estipulada no artigo 485 do códex, que fala sobre a definição do preço na compra e venda de imóveis arbitrado por terceiro indicado contratualmente, estudei o tema e escrevi artigo que aconselho posteriormente a leitura (clicando aqui).

Pois bem, nosso código civil em seu artigo 315, define que:

“As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no vencimento, em moeda corrente e pelo valor nominal, salvo o disposto nos artigos subseqüentes.”

Logo, a definição do preço no contrato de compra e venda, deve estar expressa sob tais regras, pois o caso de não estipulação do preço do imóvel dará ao contrato contorno de permuta (caso tenha sido ajustada uma troca de objetos) ou doação (para o caso de não haver contraprestação).

A Definição do Preço, pontos importantes

definição do preço

Vale frisar a vedação constitucional da indexação da definição do preço do imóvel ao salário mínimo (CF, Art. 7°, IV) e a possibilidade de vinculação de índice financeiro ao valor ou prestação inicialmente ajustada (CC, Art. 486).

Caso de praxe utilizada para a comercialização de imóveis na planta que usualmente corrigem a prestação do período da formação de poupança, no decorrer da obra, ao INCC, e após a conclusão desta executa a correção do saldo devedor pelo IGPM.

A justa definição do preço na compra e venda de imóveis afasta a possibilidade  de anulação do negócio jurídico celebrado, já que embora as partes no âmbito da sua autonomia privada possam pactuar um preço, não podem essas dar ao tal contornos irrisórios ou exacerbados.

Lembra-nos também o códex que quando a definição do preço se dá exclusivamente pelo arbítrio de uma das partes tal contrato é nulo (CC, Art. 489).

A Justiça do Preço

Definição do Preço

Nos meus estudos para elaboração dessa postagem me deparei com um termo que com certeza será incorporado ao meu vocabulário, a saber, Justiça do preço.

Tendo por vista a função social do contrato, e os princípios legais da probidade e boa-fé que os contratantes declaram possuir no ato da assinatura do pacto, é notório a importância da definição do preço, no valor justo, de mercado, relativo ao imóvel, para que tal negócio subsista se questionado judicialmente, para tal afirmação basta apreciarmos o artigo 171 do código civil que declara:

“Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:
I – por incapacidade relativa do agente;
II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Sendo que, por lesão entende nossa norma legal em seu artigo 157, o seguinte:

“Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob premente necessidade, ou por inexperiência, se obriga a prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta.

1o Aprecia-se a desproporção das prestações segundo os valores vigentes ao tempo em que foi celebrado o negócio jurídico.
2o Não se decretará a anulação do negócio, se for oferecido suplemento suficiente, ou se a parte favorecida concordar com a redução do proveito.”

Em tempos de recordes de incidência de distratos de imóveis novos, temos que olhar com mais cuidado quando o assunto é a definição do preço na compra e venda de imóveis, além das sanções legais previstas por onerosidade excessiva (CC, Art. 478).

O Mercado Sustentável

Nada melhor do que a definição do preço do imóvel ocorra em patamar justo, compatível à renda do promitente vendedor, se pagos via financiamento bancário, com taxas de juros razoáveis, com isso o mercado imobiliário será saudável e passará o imóvel, não apenas ao patamar de sonhos, mas na real, de um bom negócio para todos.

Muitos outros temas relacionados à compra e venda de imóveis serão abordados aqui no blog, mas de coração, espero contribuir para que possamos celebrar bons negócios a ambas as partes, compradores, vendedores, corretores, advogados..

E demais operadores do mercado imobiliário, do qual muito me orgulho em fazer parte, e me disponho a responder quaisquer dúvidas e abordar novas temáticas sugeridas por vocês meus leitores, que são a verdadeira razão desse canal existir.

Aguardo seu comentário!

Descrição do Objeto no Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Nesse artigo trataremos a respeito da importância da perfeita descrição do objeto no contrato de compra e venda de imóveis.

Fique comigo e tire todas as suas dúvidas em torno desse tema.

Descrição do Objeto, observações iniciais

Em princípio nos cabe fazer uma breve diferenciação entre propriedade imobiliária ou mera posse no âmbito das nossas Leis.

Pois o nosso Código Civil em seu Artigo 1.245, afirma que:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

Logo, para imóveis dos quais o promitente vendedor seja titular da propriedade imobiliária,  nada melhor do que solicitar previamente a Certidão da Matrícula do imóvel que está sendo transacionado, como é praxe de grande parte dos operadores imobiliários, para obter a perfeita descrição do objeto, com suas medidas, confrontações e averbações.

Descrição do Objeto, e a vistoria.

Lembrando porém que a vistoria no local é de suma importância para constatação se há ou não averbações não contempladas nessa certidão, pois é muito comum os proprietários dos imóveis não atualizarem as informações referentes ao imóvel, no competente registro de imóveis, após uma reforma por exemplo, cabendo portanto o acréscimo no instrumento de compra e venda e o apontamento da necessidade de atualização documental do bem.

Outro exemplo que acontece é atualização de endereço por parte da Prefeitura, de modo que é imprescindível sua averbação, principalmente quando envolve agente financeiro.

Aproveitando o assunto, indico que assista um vídeo que gravei onde indico a elaboração do Laudo de Vistoria para Aquisição de Imóveis Usados, que você pode assistir abaixo:

Já quando o promitente vendedor não apresentar documentação que comprove a propriedade do bem que pretende alienar, e com isso dispor da posse do bem, pode-se chegar à perfeita descrição do bem através da emissão da certidão de dados cadastrais da municipalidade, que tem a atribuição Legal da cobrança do IPTU, se você é de Salvador/BA, você pode retirar clicando aqui.

Vale também frisar a importância de vistoriar o bem no ato do negócio, para confrontar as informações descritas na certidão e a constatação da vistoria, para que seja apontado no documento de compra e venda possíveis incongruências.

Cabe dizer que mesmo numa realidade onde a esmagadora maioria dos imóveis brasileiros, são informais, muitos tem receio de transacionar a posse sobre um bem, por desconhecimento dos direitos que assistem a quem a detém.

Descrição do Objeto: Usucapião

Para dar um bom exemplo podemos citar que a propriedade sobre um bem pode ser reivindicada a partir de determinado lapso temporal pelas diversas modalidades de usucapião, como previsto na nossa Constituição Federal em seu Artigo 183, veja:

“Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.” 

Ressalvadas as exceções como não poder usucapir “imóveis públicos” Art. 183, §3, CF.

As inovações do Marco Regulatório Fundiário

Ainda nesse entendimento vale ressaltar que a regularização fundiária, por seu volume e complexidade, é um dos maiores desafios sociais do Estado, que tem buscado fazer frente a essa matéria com as recentes regulamentações da usucapião extrajudicial, onde o posseiro poderá pleitear a propriedade do bem por procedimento administrativo no registro de imóveis (Art. 216-A, LRP).

E a recente Lei 13.465/17 que visa regulamentar grande volume de imóveis a partir de inovações como o pouco conhecido “direito de laje”.

A máxima diligência na perfeita descrição do objeto é essencial para um bom contrato de compra e venda pois o erro substancial pode levá-lo inclusive à nulidade (Art. 138 CC).

Trouxe em artigo o anterior sobre a qualificação das partes na compra e venda de imóveis que:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço. [Art. 482, CC].”

A Diligência Imobiliária

Descrição do Objeto

Então, a compra e venda de imóveis deve ser feita com diligência imobiliária (escrevi um artigo sobre esse tema AQUI), que na maioria das vezes, não pode ser alcançada por clientes ocasionais, que não conhecem as minúcias do mercado imobiliário.

Sendo assim necessário o assessoramento de um profissional que traga mais segurança à realização do negócio, o profissional em questão é o corretor de imóveis, que tem as responsabilidades assim descritas no artigo 723 do Código Civil:

“O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.

Parágrafo único.  Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.” 

Fazendo valer a máxima de que ninguém pode transferir mais direitos do que tem, além de observar na perfeita descrição do objeto da compra e venda, se está sendo transferida posse ou propriedade.

Descrição do Objeto: O Bem de Família

Descrição do Objeto

Vale ainda ressaltar a impossibilidade de transação de bem registrado como “bem de família”, ressalvas quanto ao patrimônio de devedor insolventes, e a análise das certidões do imóvel e da pessoa do vendedor que podem vir inclusive a inviabilizar o negócio.

Os casos supracitados podem inclusive constar no contrato da compra e venda, em cláusula específica, quanto à perfeita descrição do objeto, a previsão legal, mencionada no artigo 106 do nosso código civil, que diz:

“A impossibilidade inicial do objeto não invalida o negócio jurídico se for relativa, ou se cessar antes de realizada a condição a que ele estiver subordinado.”

Nesse caso, como a compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura (art. 4832, CC), poderá ser celebrada promessa de compra e venda, até que cessem os impedimentos ao negócio, desde que celebrada em tal promessa os termos em que se dará o pagamento pela coisa e quando e onde se dará a sua entrega.

Como vimos, em grande parte das vezes a perfeita descrição do objeto da compra e venda é mais alcançável a profissional habilitado e experiente.

Portanto, se você precisar de ajuda nos colocamos à disposição seja para tirar dúvidas ou ajudar no que for preciso para que a compra do seu imóvel seja de fato um excelente negócio.

Até a próxima!

A Qualificação das Partes na Compra e Venda de imóveis

Ao longo dos meus mais de 15 anos de experiência profissional como corretor de imóveis, e hoje atuando também como mediador em conflitos imobiliários, vejo cada vez mais a importância da perfeita qualificação das partes no contrato de compra e venda de imóveis.

Devido à importância que o negócio imobiliário tem para as famílias brasileiras e mesmo para a nossa economia, decidi escrever sobre o assunto e compartilhar um pouco da minha experiência e aprendizado sobre esse tema sem a pretensão de esgotá-lo, devido a sua magnitude e relevância.

Ao final do post aguardo por seus comentários e dúvidas, combinado?

Vamos lá….

Qualificação das Partes e a Validade do Negócio

Qualificação das Partes

Para que o processo de compra e venda de um imóvel, possa se dar de maneira perfeita, sem ocorrência de vícios que tornem o contrato, seja ele particular ou público, nulo ou anulável faz-se necessária observância dos preceitos definidos no artigo 104 do nosso código civil, que afirma:

“Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;
II – objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III – forma prescrita ou não defesa em lei.”

Frisando o inciso I do supramencionado artigo percebe-se com clareza total que o negócio celebrado com agente incapaz é nulo, verdade essa já expressa no artigo 166, I.

Portanto fica evidente a importância vital da qualificação da partes no contrato de compra e venda ser executada com o máximo de diligência para evitar futuros transtornos numa transação de compra e venda de imóveis, e é sobre isso que trataremos nesse post.

Portanto, acompanhe o nosso conteúdo e tire todas as suas dúvidas.

Qualificação das Partes e a Qualificação Civil

Nos contratos de compra e venda que celebro observo que a qualificação civil de cada parte envolvida no negócio deve conter no mínimo: nome completo, número de CPF e identidade (coletados a partir de documento original), estado civil, ocupação profissional e comprovante de endereço.

Se casado o promitente vendedor, deve fornecer no ato do negócio uma certidão de estado civil atualizada, em original, e se solteiro, certidão de nascimento adotando os mesmos critérios como pode ser observado no artigo 107, §2° da Lei de Registros públicos.

Como corretor de imóveis, atuante em em mediações imobiliárias, é comum observar de experiência que muitos não adotam estas precauções, contraindo assim exagerado risco, podendo sofrer frustrações futuras com algo que poderia ser evitado se houvesse praticado o ato com diligência, ou se na ausência de conhecimento para tal, contratasse um profissional habilitado que trouxesse a segurança jurídica necessário à celebração de um negócio perfeito.

Se casado, o promitente vendedor estará obrigado a observar o que manifesta o artigo 1.647, I, do código civil que diz:

Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

O fato acima remete à exigência da presença outorga uxória para validação do contrato de compra e venda se o promitente vendedor for casado, em regime de comunhão diferente do de separação absoluta.

Reconhecimento de Firmas

Deve também adotar a precaução de reconhecer as firmas dos promitentes vendedores e adotar por praxe a apresentação da assinatura de duas testemunhas, com identificação mínima do número de cadastro de pessoa física, com firmas também reconhecidas.

Tais precauções darão maior legitimidade ao contrato de compra e venda do imóvel se for necessário dirimir quaisquer dúvidas sobre o negócio futuramente, evitando fontes de nulidades advindas da má ou imprecisa da qualificação das partes envolvidas no negócio imobiliário.

Qualificação das Partes e o Estado Civil

Qualificação das Partes

  • Incapaz

Cabe frisar que se o vendedor for incapaz, plena ou parcialmente, deverão ser adotadas outras cautelas judiciais como o pedido de alvará ao juiz para que esse consinta o negócio celebrado com alguém impedido de dispor por si dos seus bens..

E para o caso dos relativamente incapazes devem esses estar representados legalmente por aqueles que obtiveram legitimidade para assistir o tutelado ou curatelado quanto a validade negocial da compra e venda do imóvel transacionado.

  • Solteiro

Devemos observar também que mesmo o promitente vendedor quando solteiro, é passível de de precauções quando o assunto é a compra e venda de imóveis já que, por exemplo, caso o negócio imobiliário à se realizar o reduza a insolvência, poderá incorrer em fraude à execução, podendo tal negócio ser futuramente anulado devido a esse fato.

Sobre tal tema já escrevemos aqui no blog sobre a diligência imobiliária e lhe convido a conferir o conteúdo clicando aqui.

  • União Estável

Já se o promitente vendedor possuir união estável, com alguém então não declarado no contrato de compra e venda, e vier este em período posterior exigir os direitos suprimidos, caberá ao companheiro preterido reclamar a sua meação, através de ação dirigida contra o seu parceiro (alienante).

Mas nada podendo reclamar do terceiro de boa fé, já que a união estável não necessita de registro público para se consolidar e, mesmo em juízo, há sérias dificuldades de se estabelecer com precisão, os seus limites temporais.

  • Casado com Regime de Aquestos

As pessoas casadas no regime de participação final nos aquestos podem estabelecer no pacto antenupcial, expressamente, a dispensa da vênia conjugal para a venda de bens imóveis.

No caso de cônjuge ou companheiro preterido de direitos advindos da compra e venda de imóveis, caberá a esse exigi-los em juízo observando o prazo decadencial assim descrito no artigo 1.649 do código civil:

“A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.”

Vale também ressaltar que o cônjuge ou companheiro não pode injustificadamente se recusar a ofertar consentimento para o outro vender bens imóveis, a custo de estar praticando abuso do direito, previsto no artigo 187 do código civil, portanto incorrendo em ilicitude civil.

Esse é apenas o Primeiro Passo!

Espero que tenha ficado claro a necessidade da perfeita qualificação das partes no contrato de compra e venda de imóveis devido as suas consequências em tão importante negócio, talvez o mais importante a ser celebrado no decurso da vida da maioria das famílias do nosso país.

Essa postagem é a primeira de três que faremos para que fique evidente o descrito no artigo 482, que diz:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Então tire as suas dúvidas quanto à qualificação das partes, e aguarde as nossas postagens quanto a perfeita descrição do objeto e a justa definição do preço para que seja celebrado um contrato de compra e venda perfeito para todas as partes envolvidas.

Aguardo o seu comentário!

Sinal de negócio na compra e venda de imóveis

O negócio imobiliário gera grandes expectativas para todas as partes envolvidas no processo, sejam elas vendedores, compradores e intermediários como corretores de imóveis, principalmente no momento de formalizar pelo sinal de negócio.

Portanto, para que essas expectativas não sejam frustradas, muitas cautelas devem ser tomadas quando se pretende manifestar intenção real de adquirir um bem, e é justamente nesse ponto que entra em cena o documento de Sinal de Negócio na Compra e Venda de Imóvel.

Sinal de negócio x Arras

Algo muito importante de salientar é que esse Sinal de Negócio na Compra e Venda de Imóvel, nada tem a ver com o pagamento da entrada efetiva do preço do bem, pois as arras podem se dar com a concretização da negociação, onde serão chamadas de “arras confirmatórias” (Artigo 417 CC) ou na inexecução do contrato onde as arras terão caráter “indenizatório” (Ver Artigo 418 CC).

Já o preço pago a título de “entrada” refere-se pura e simplesmente à primeira parcela para quitação do total estipulado à título de preço a serem pagos pelo bem.

Outra característica importante sobre a estipulação das arras é que o documento de sinal de negócio na compra e venda de imóvel deve ser feito à parte, em nada se confundindo com uma promessa de compra e venda, por exemplo..

Já que as arras devem ser pagas para manifestar a firme intenção de adquirir o imóvel e a promessa de compra e venda será um instrumento mais abrangente que deverá trazer muitos outros detalhes.

Tais como a data de entrega do imóvel, como serão quitada a totalidade do preço e mesmo uma vistoria de como o bem está sendo entregue ao promitente comprador.

Perceba que são muitas as diferenças.

Sinal de negócio e o Arrependimento

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Outro fator em extremo relevante para a elaboração do sinal de negócio na compra e venda do imóvel é a cláusula de arrependimento, pois de acordo como o nosso Código Civil, caso tal Cláusula figure no pacto, não caberá às partes pedido de indenização suplementar à título de perdas e danos (Ver Artigo 420 CC) e as arras passam a ter caráter unicamente indenizatório no caso de inexecução do negócio.

Ao saber da morosidade do nosso judiciário se faz indispensável tal cláusula de forma expressa, já que na sua falta o arrependimento poderá redundar em longos processos judiciais, caso uma das partes justifiquem que houve prejuízos não supridos pelas arras estipuladas e busquem tal suplemento indenizatório judicialmente (ver Art. 419 CC).

Vale lembrar que o sinal de negócio na compra e venda de imóvel deve girar em torno de 10% do valor do negócio, para que nenhuma das partes sofra grandes danos no caso da transação não ser levada à cabo.

Porém o judiciário tem entendido que caso o valor pago a título de arras seja elevado demais, tendo por parâmetro o preço do bem, deverá impreterivelmente que ocorrer devolução de valor excedente, arbitrado pelo juízo, para que não ocorra enriquecimento sem causa.

Conforme o Enunciado n° 165  da III Jornal do do Direito Civil da CJF que diz:

“Em caso de penalidade, aplica-se a regra do art. 413 ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.”

E o Artigo 413 do Código Civil sentencia que:

“A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”

Quando do negócio desfeito

sinal-de-negocio

Sabemos que por mais desejo que haja pelo sucesso do negócio, por envolver um valor elevado a compra do imóvel algumas vezes acaba por se frustrar seja porque o promitente comprador não conseguiu a liberação do financiamento imobiliário ou devido ao promitente vendedor ter recebido embaraçosa proposta de maior valor.

Em ambos os casos o negócio poderá ser desfeito sem elevados prejuízos a ambas as partes, se for feito antes de mais nada um bom documento de sinal de negócio de compra e venda de imóvel.

Cabe ainda lembrar que por se tratar do Direito Privado, tem as partes a livre expressão da sua autonomia de vontade que deve ser impressa nos limites previstos em Lei sobre assuntos específicos como as custas que envolvem a negociação, tais como a comissão do intermediário corretor de imóveis, custas de cartório, dentre outras que podem ser previstas no documento de sinal de negócio na compra e venda de um imóvel.

A celebração de um ato de tal importância na vida de uma família deve ser assistida por um profissional de confiança que possa assessorar em todas as partes no processo da aquisição imobiliária, para que tudo ocorra sem frustrações com todos os direitos preservados e com toda uma perspectiva de um futuro livre e desimpedido à construir.

Por isso disponho dos meus contatos e serviços sempre na missão de ajudar os meus clientes e leitores a realizar grandes negócios e viver da forma mais abundante possível!

Imóveis em inventário na Compra e Venda.

O que vamos abordar nesse artigo é a possibilidade de compra e venda de imóveis em inventário que requer um cuidado maior e quais sãos os procedimentos jurídicos disciplinados pela legislação em vigor para que isso venha ser validado e realizado com total segurança.

O inventário

imóveis em inventário

Todos nós sabemos que o inventário é descrição detalhada do patrimônio de pessoa falecida, para que se possa proceder à partilha (partes, quinhão) dos bens.

Para tanto é necessário averiguar o espólio, ou seja, todos os bens, direitos e obrigaçõespois o mesmo irá responder por todas as dívidas do falecido e até por alguma condenação anterior a sua morte, ou por qualquer ação, mas que seja de sua responsabilidade civil.

Porém a individualização dos bens somente se dá pela ocasião da partilha, conforme entendimento do STJ, o patrimônio permanece indiviso até essa partilha.

Então, exposto o que foi dito acima, como poderá ser feito a compra e venda de imóveis em inventário?

Antes, deixa eu explicar que existem duas modalidades de Inventário, são eles:

Tipos de Inventário

1. Inventário Judicial:
Essa opção transcorre como um processo judicial comum e é utilizada quando a partilha dos bens envolve herdeiros menores de idade, incapazes, quando há testamento ou não há consenso entre as partes sobre a divisão dos bens, conforme caput do Art. 610 do NCPC (Novo Código Processual Civil);

2. Inventário Amigável ou Extrajudicial:
Essa opção é realizada diretamente nos Tabelionatos de Notas, sem a necessidade da abertura de um processo, o que a torna mais rápida.

Esse tipo de inventário pode ser feito quando todos os herdeiros são maiores e estão de acordo sobre a partilha dos bens e não há testamento deixado pelo falecido, conforme §1° do Art. 610 do NCPC;

Existe também no ordenamento jurídico sobre o tema aqui retratado a possibilidade da:

1. Partilha em Vida:
Essa é uma opção para resolver questões sucessórias por antecipação, de modo a evitar o litígio familiar, que indico com veemência a clientes que tem um porte patrimonial, além disso dá autonomia a vontade do proprietário do imóvel, lembrando é claro das orientações disposta em Lei, e isso será assunto de um post exclusivo.

Faço uma observação que para ambos os casos será necessária a participação de um advogado registrado na OAB para acompanhamento.

Cuidados necessários de imóveis em inventário

imóveis em inventário

Normalmente quando um imóvel está sendo vendido por um preço abaixo do mercado e por isso o interessado-comprador imediatamente desperta o interesse em adquirir o bem..

Irá perceber ao longo da negociação que o imóvel está fazendo parte de um inventário, e fica balançado em prosseguir, ou até mesmo desiste da oportunidade encontrada.

Aí que vem a posição do Corretor de Imóveis, tanto o comprador como o vendedor tem que perceber a importância desse profissional em um intermediação imobiliária, pois aquele que atua nesse universo está apto a apresentar condições e direcionamentos que façam valer a segurança do negócio em questão.

É justamente por isso que começamos com o entendimento dos conceitos anteriores para perceber o que será necessário em cada tipo de inventário.

Vejamos a minha indicação para cada caso:

Inventário Judicial: 

Além de solicitar as certidões de praxe como o levantamento da matrícula atualizada e das demais informações referentes ao imóvel, devemos verificar se o falecido não deixou dívidas que possam recair sobre o bem, logo também é imprescindível verificar o histórico dos herdeiros.

Além disso só compre se for emitido o ALVARÁ DE VENDA expedido pelo Juiz, que tem validade de 30 dias, e te resguarda de maiores riscos.

Não esqueça de anexar aos demais documentos ao RGI para que o Tabelião anexe esse ALVARÁ a escritura, outra indicação é dá um sinal e concluir o pagamento apenas na lavratura da escritura.

Resumindo, a venda poderá ocorrer caso sejam satisfeitas três condições:

a) Concordância de todos os herdeiros;
b) Autorização do juiz para a realização da venda, através de alvará; 
c) Recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual.

É de se lembrar que incidirá um segundo tributo, o imposto de transmissão inter vivos (ITIV ou ITBI), a ser recolhido ao município onde encontra-se o imóvel, agora pelo comprador, como é de praxe do mercado.

Indico a leitura dos nossos post anteriores sobre a importância do Contrato de Compra e Venda, parte 1, e parte 2, onde alertamos sobre os principais equívocos que podem colocar tudo a perder.. 

Inventário Amigável ou Extrajudicial: 

Nesse caso o inventário é formalizado via Escritura Pública no Cartório de Notas, de forma mais ágil, normalmente não ultrapassando o prazo de 60 dias, onde os herdeiros podem alienar o imóvel independentemente de ordem judicial, o que facilita completamente a negociação imobiliária.

Essa modalidade torna-se mais segura, pois não há discordâncias entre os envolvidos, portanto trouxe maior agilidade à transmissão da herança, além de facilitar a venda dos imóveis.

Essa modalidade entrou em vigor no ano de 2007, e segundo o entendimento do CNJ, ela pode valer inclusive para caso de óbito anterior a Lei que rege o assunto, justamente para propiciar meios práticos de regularização da propriedade nas transmissões por herança, facilitando a circulação dos bens, e por sinal esse objetivo vem sendo alcançado.

Muitos imóveis em inventário pendente há anos, foram regularizados em pouco tempo e vendidos por escritura pública registrada.

Espero ter esclarecido sobre a possibilidade de compra e venda de imóveis em inventário, e que agora você possa ter a segurança jurídica necessária a sua negociação.

Não deixe de comentar sobre esse artigo, ou deixe sua dúvida!

Te vejo no próximo post.

O Contrato de compra e venda de imóveis e o preço por avaliação.

Como Corretora de Imóveis é imprescindível conhecer a fundo o instrumento de Contrato de compra e venda, principalmente nós que atuamos na área de imóveis usados.

É necessário conhecimento técnico sobre o assunto para garantir a segurança de um negócio, geralmente com um vulto financeiro e muitas partes envolvidas.

O Contrato de compra e venda de imóveis é um Instrumento legal e simples por necessitar de apenas 3 fatores para ser PLENO:

  1. Consentimento das Partes;
  2. Objeto;
  3. Preço.

Por isso percebemos a quantidade de modelos gratuitos disponibilizados pela internet, de forma que induzem pessoas a elaborar contrato de compra e venda de imóveis de forma descuidada, acarretando efeitos trágicos, como percalço na história de muitos que sonham com a casa própria ou adquirem imóveis como investimentos.

Transferência de Riqueza

Depois da invenção da moeda o instrumento da compra e venda estabelece que um dos contratante se obriga a transferir o domínio e o outro a pagar-lhe certo preço em dinheiro, devido a isto:

Após 1850 quando da abolição dos escravos, a economia brasileira era predominantemente cafeeira vai aos poucos deixando de ter o escravo a função de “capital imobilizado”, e nessa transição o lastro patrimonial passa para a terra, dando a ela um estatuto jurídico.

É importante mencionar aqui que no próprio ano de 1850, o D. Pedro II sancionou a Lei de Terras que determinou parâmetros e normas sobre a posse, manutenção, uso e comercialização de terras. 

Um dos principais objetivos era estabelecer a compra como única forma de obtenção de terras públicas.

Desta forma, inviabilizou os sistemas de posse ou doação para transformar uma terra em propriedade privada.

Ao longo do tempo o instrumento de compra e venda foi aprimorando junto com as novas leis e costumes da sociedade, e hoje é o mecanismo de transferência de patrimônio utilizado ao redor do mundo!

O Contrato de Compra e Venda, e o preço por avaliação.

De acordo com o art. 482 do Código Civil, que diz:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Veja que é necessário o vendedor e comprador concordarem tanto com objeto, quanto ao PREÇO.

Existe um dispositivo no próprio Código Civil que possibilita o que chamamos de PREÇO POR AVALIAÇÃO, veja:

“Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não aceitar a incumbência, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem os contratantes designar outra pessoa.”

Vejamos a figura abaixo:

contrato de compra e venda

Ou seja, caso as partes não tenham acordado quanto ao PREÇO do imóvel, seja o comprador que queira ter certeza do valor que está sendo ofertado, do mesmo modo quanto ao vendedor que está em dúvida se aceita a proposta de compra recebida, mas já gostariam de formalizar o negócio, eles podem eleger um terceiro, e indico que seja Avaliadores de Imóveis para apurar o PREÇO.  

Até já expliquei em outro post sobre a importância de obter o VALOR DE MERCADO de um bem.

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros, por isso indicamos uma assessoria imobiliária durante todo o processo.

Ficamos a disposição de você, caro leitor, que precisa garantir êxito na transação imobiliária.

Conte sempre conosco e deixe seu comentário logo abaixo ou entre em contato por um de nossos canais.

Te vejo em breve!

Compra e Venda sobre Documentos

Você já ouviu falar da Compra e Venda sobre Documentos?

No processo de aquisição imobiliária, por certo, o contrato de compra e venda de imóvel se fará presente em uma de suas formas, e aí que começam os problemas pois você pode já me perguntar:

“como assim formas?”

É muito comum as partes que formalizam uma aquisição imobiliária não possuírem conhecimento suficiente para realizar uma transação imobiliária segura..

E assim poder evitar muitas frustrações com o negócio, isso porque não buscaram uma assessoria especializada no assunto..

Seja com um corretor de imóveis, imobiliária idônea ou um advogado com especialização no direito imobiliário para celebrar o contrato de acordo com os parâmetros legais, inclusive no que tange às cláusulas especiais como é o caso da “venda sobre documentos”, assunto que abordaremos neste post.

Fique conosco e tire todas as suas dúvidas!

Venda sobre Documentos e a diligência

Venda sobre Documentos

Ao iniciar uma pesquisa na internet sobre: “como fazer um contrato de compra e venda de imovéis”, você se depara com coisas do tipo “documentos necessários” do “vendedor”, “do imóvel”, e etc.

Na prática não é muito simples apurar todas as certidões dos vendedores na comarca do imóvel e no domicílio do vendedor, precauções estas indispensáveis para comprovação da boa fé do comprador.

Assim também como as quitações referentes as contas que recaem sobre o imóvel de despesas como IPTU, condomínio e a própria certidão de ônus reais, sendo que boa parte dessas certidões são válidas por 30 dias e devem estar atualizadas para cumprir seus efeitos, daí surge o contrato de compra e venda sobre documentos na aquisição imobiliária.

Sobre esse instrumento contratual o nosso Código Civil em seu artigo 529 acompanhado de seu parágrafo único sentenciam que:

“Na venda sobre documentos, a tradição da coisa é substituída pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos pelo contrato ou, no silêncio deste, pelos usos.

Achando-se a documentação em ordem, não pode o comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.”

O contrato

Perceba que com uma simples e única precaução contratual você poderá adicionar no seu contrato de compra e venda do imóvel a cláusula especial da “venda sobre documentos” encarregando o vendedor a apresentar tais documentos em sua completude, para assim ficar diante da obrigação de pagar o preço certo e ajustado contratualmente na data da entrega desses documentos, como diz o Código Civil Artigo 530.

Fica evidente que para o caso do vendedor não apresente a documentação completa dele próprio e do imóvel, ficará sujeito as sanções que podem ser estipuladas no contrato de compra e venda do imóvel quanto ao pagamento do sinal de negócio, devido as arras contratuais, e os efeitos previstos na clausula penal para o caso do negócio não ser concretizado.

Vale salientar que embora o contrato de compra e venda de imóvel seja composto apenas de três partes fundamentais, a saber:

  1. consentimento das partes;
  2. o objeto;
  3. preço;

Nem de longe é um instrumento simples de elaborar, por isso nunca lance mão de modelos prontos disponibilizados na web, sem nenhum auxílio para que você molde o contrato às especificidades da transação imobiliária que você está prestes a realizar, pois muitas são as fontes de nulidades só para citar algumas:

  • Se na qualificação das partes houver um “incapaz” este deve possuir autorização judicial para realização do negócio por alguém que legalmente o represente;
  • Se estiver sendo cessionada a posse do imóvel e não a sua propriedade o contrato não poderá ir a registro e acontecerá a máxima de que “quem registra não é dono”;
  • O preço deve ser ajustado entre as partes, se apenas uma das partes definir o preço o negócio é nulo (Artigo 489, Código Civil).

Venda sobre Documentos e a qualificação técnica

Venda sobre Documentos

Por aí você percebe que para elaborar o contrato de compra e venda de imóvel é necessário conhecimento das Leis e prática em transações imobiliárias, como por exemplo:

  • Definição de sinal de negócio;
  • Cláusula penais para o caso de não cumprimento de alguma das obrigações contratuais;
  • Análise prévia de documentos para indicação da modalidade adequada da transmissão do imóvel;
  • Identificar se trata de posse, ou se propriedade.

Enfim a cláusula especial da venda sobre documentos pode resguardar o promitente comprador de alguns riscos mas, a assessoria profissional se faz totalmente necessária e mesmo imprescindível para a realização de um bom negócio imobiliário.

Estamos à disposição para dirimir dúvidas e auxiliar em transações imobiliárias seguras e transparentes para que um momento tão especial e marcante da vida como a aquisição de um imóvel não acabe em muita frustração, dor de cabeça, dependendo dos tribunais para resguardar direitos com muitas incertezas, desgaste e perdas materiais.

Conte conosco.

Aguardo seu contato!

A importância do Contrato de Compra e Venda de Imóveis ­(parte 2)

Olá!  Vamos continuar falando sobre a importância do Contrato de Compra e Venda?

É com grande alegria que lhe recebo nesse blog, que foi preparado para você como um espaço adequado para discutirmos sobre o Mercado Imobiliário.

Você está preparado? 

Então vamos, Lá!

Nesse post daremos continuidade ao Contrato de Compra e Venda (parte 1), pela suma importância que este possui no mercado imobiliário e mesmo no mercado global já que o mesmo constituí-se no principal instrumento mundial de transferência de riqueza.

Pois o âmago deste contrato está em colocar algo à venda, pelo qual se recebe justo preço pela compra, mediante condições pactuadas.

O contrato.

Não é diferente o Contrato de Compra e Venda de Imóveis, veja o que diz o Artigo 481 do nosso Código Civil:

“Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.”

Porém, comecei esse meu artigo sem antes me apresentar, meu nome é Tiago Maia, sou Consultor Imobiliário e Engenheiro Civil, e juntamente com a Daihane Cézar, temos compartilhado da nossa experiência de mais de 10 anos de Mercado Imobiliário com nosso leitores, amigos, clientes, e qualquer outro interessado nesse tema.

Feitas as honras, percebo que o nosso estimado mercado, por focar muitas vezes na realização do negócio propriamente dito, acaba por se “passar” em “detalhes negociais” que devem ser pactuados no Contrato de Compra e Venda, como alude o nosso Código Civil no Artigo 357:

“Determinado o preço da coisa dada em pagamento, as relações entre as partes regular-­se-­ão pelas normas do contrato de compra e venda.”

Tenha cuidado!

Antes de falar sobre algumas dessas Normas do Contrato de Compra e Venda de Imóveis, quero alertar para um erro grave, a saber:

Quando se fecha um negócio imobiliário, pouca ou nenhuma atenção é dada à elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis, e a ansiedade pelo fechamento do negócio às vezes redunda em transtornos futuros simplesmente por não se lê aquilo em que se compromete.

Você já passou por essa situação?

Deixe o seu comentário ou nos procure para compartilharmos de experiências práticas que por certo enriquecerão todos os envolvidos na cadeia produtiva do mercado imobiliário.


> Saiba mais sobre nosso Modelo de Contrato de Compra
e Venda de Imóveis, clique aqui. <<


Feito o alerta quero frisar algumas destas Normas, que se pactuadas de Forma incorreta no Contrato de Compra e Venda de Imóveis, podem trazer muita dor de cabeça futuramente, são elas:

1) A Evicção de Direito e importância do Contrato de Compra e Venda:

A Evicção de Direito se consolida quando a parte Compradora em ato futuro vem a perder o domínio da coisa adquirida por fato que lhe é alheio, tornando-se assim EVICTO. Então, onde os problemas começam quando o assunto é evicção de direito?

Vamos ao que interessa…

O Código Civil declara no Artigo 448 a possibilidade da EXCLUSÃO da responsabilidade pela Evicção.

Pois bem, o mais grave mesmo está por vir, pois o mesmo Diploma Legal sela no Artigo 449 que:

“Não obstante a cláusula que exclui a garantia contra a evicção, se esta se der, tem direito o evicto a receber o preço que pagou pela coisa evicta, se não soube do risco da evicção, ou, dele informado, não o assumiu.”

Agora faça, um exercício de reflexão e imagine adquirindo um imóvel em hasta pública, uma grande oportunidade de investimento, e por fim ocorre a evicção de direito pois o antigo mutuário consegue reverter processo em andamento cujo o objeto é o imóvel que você um dia adquiriu como imperdível oportunidade.

Então você vai para o Contrato e lê algo assim:

“Fica o adquirente ciente sobre a exclusão do direito à evicção, devido ao Alienante registrar de forma expressa tal risco que constitui o negócio e reflete no preço do objeto deste contrato, cujo adquirente assume com todos os seus efeitos à partir da assinatura deste instrumento.”

Agora, tome um “Dorflex” e se imagine recorrendo ao nosso Judiciário levando consigo tal contrato de compra e venda, para buscar os seus direitos em processo contra o alienante.

Pois bem, como leitor inteligente, respire fundo e continue comigo para evitar tais riscos e ser sempre diligente quando o assunto é Contratos e em particular o Contrato de Compra e Venda de imóveis.

2) A Preempção e a importância do Contrato de Compra e Venda:

Eu sei que você ainda está se imaginando recorrendo ao Judiciário, mas prometo a Preempção é mais direta, portanto caberá a você o zelo por não errar dessa vez combinado? 

Vamos lá, o próprio Código Civil traz a seguinte máxima no seu Artigo 513:

“A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.”

Entenda que dar a preferência de compra para outrem pode ser bom, pois no mínimo você já possui um comprador garantido para o caso de, por qualquer motivo, você necessite alienar o bem.

O que não é bom, ocorre quando você assume obrigações contratuais por expressão de vontade e depois precisa responder por elas, que não tardam a lhes cobrar o preço:

Pois nesse diapasão o Diploma Legal afirma no Artigo 518 que:

“Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má-fé.”

Você não precisa se imaginar respondendo por perdas e danos por algo que você pactuou e irá dizer que “não lembra”, ok?

Seja diligente, inclusive escrevemos como nesse artigo AQUI e continue comigo!

3) A Adjudicação Compulsória e a importância do Contrato de Compra e Venda:

Nós que vivenciamos o mercado imobiliário conhecemos largamente a obrigação Legal a seguir:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Pois bem, na minha experiência profissional, já vi mais de uma vez, e fui consultado outras tantas vezes sobre essa mesma temática, a saber, prometida a venda a outrem surgiu novo comprador em condições mais vantajosas, e agora o que fazer?

Muito embora, a resposta parece simples se o problema for observado do prisma da ética e dos bons costumes, todos os que trabalham com o público sabem os desafios diários encontrados por aqueles que militam no árido campo de batalha de Mediar Conflitos de terceiros.

E é daí que surge a Adjudicação Compulsória no Contrato de Compra e Venda de Imóveis, pois estando o mesmo gravado na matrícula do imóvel, surge o direito evocado no Artigo 1.418 do nosso Código Civil, veja:

“O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar;

e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Registre!

Perceba que se há no nosso Ordenamento Jurídico, tal premissa para aplainar futuros litígios tendo o imóvel transacionado no Contrato de Compra e venda como objeto principal, eu indico fortemente que as Cláusulas Pactuadas neste instrumento na hora da transação sejam posteriormente registradas na matrícula do bem para resguardar todos os direitos cabíveis ao então adquirente.

Entendeu importância do Contrato de Compra e Venda? Se você chegou ate aqui, agradeço mais uma vez pela sua presença no nosso blog.

Deixe seu comentário logo abaixo.

Até a próxima.

A importância do Contrato de Compra e Venda de Imóveis (parte 1)

Olá, sou a Daihane Cézar, Corretora e Avaliadora de Imóveis há quase 10 anos, e uma das coisas que mais me preocupa quando realizo uma venda é a elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis.

Por isso fico assustada quando as partes, principalmente o vendedor não tem esse mesmo cuidado que a experiência me ensinou.

Porque o Contrato de Compra e Venda de Imóveis deve ser mais observado do que a Escritura?

Quando digo que deve ter mais cuidado na elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis do que a escritura, não estou dizendo aqui que não precisa da Escritura, pois, apenas com seu registro se efetiva a transferência de propriedade, e possibilitando ao novo titular ser de fato dono do imóvel, até porque como está disposto no Código Civil em seu Art. 108:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Meu objetivo é alerta-lo sobre erros graves e comuns que já vivenciei em toda a minha carreira como profissional do mercado imobiliário.

Percebo que essa displicência em um assunto tão sério pode acarretar consequências muito danosas para as partes e acabar indo a juízo para resolução de um problema que poderia ter sido evitado.

Principais equívocos na elaboração:

Descrição do Bem

Sempre descreva o bem de forma detalhada baseada na Certidão de Ônus atualizada do imóvel, com as divisões dos cômodos, vaga de garagem (tema bem emblemático, se no registro consta uma vaga, por favor nunca coloque que essa vaga cabe dois carros), endereço atualizado (se houve alteração pela prefeitura/correios indico que averbe a atualização do seu endereço no cartório onde está registrado o seu imóvel), área total, fração ideal, matricula do imóvel, inscrição municipal, etc.

Das partes

É imprescindível a qualificação completa das partes, quanto a nacionalidade, n° do CPF, n° do RG (o documento tem validade de 20 anos para pessoas com idade superior a 18 anos), profissão, capacidade civil, estado civil, e endereço de sua residência.

Faço uma observação quanto a comprovação do estado civil, pois vejo alguns proprietários não atentos quanto a exigibilidade da outorga conjugal, ou seja, a necessidade da inclusão do cônjuge para validação do instrumento.

Vale ressaltar que quando se trata de casamento pelo regime de separação total de bens não será necessário essa assistência.

Forma de Pagamento

É de extrema importância que se informe de forma clara como será realizado o pagamento, se á vista no ato da assinatura, de forma parcelada, ou que haja um sinal de princípio de pagamento (arras), informando todos prazos, datas, etc.

Arras (Art. 418 Código Civil)

Informe expressamente se haverá ou não o  Arras, trata-se de uma garantia, que pode ser realizada em dinheiro ou bens móveis, que tem como finalidade de firmar o negócio e obrigar que o contrato seja cumprido.

Quando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais frequência.

Cláusula de Arrependimento (Art. 420 Código Civil)

Decida se irá instituir no Contrato de Compra e Venda de Imóveis essa cláusula, pois se inserir a consequência é a perda do sinal (se o comprador desistir) ou a devolução em dobro (no caso se o vendedor desistir).

Já vi muitas vezes os contratos preveem penalidades muito além disso, mas conforme a Súmula do 412 do STF, não é possível indenização maior a título de perdas e danos podendo ser cobrado a mais apenas juros moratórios e encargos processuais, se houver.

Cláusulas Penais  (Art. 389 Código Civil)

Poucos são os Contratos de Compra e Venda que vi constar essa informação, e oriento a você inserir nesse ajuste prévio.

Para quem não conhece refere-se sobre as consequências da inexecução (falta de cumprimento) das obrigações onde o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária, e honorários advocatícios.

Cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade (Art. 1.417 do Código Civil)

Eu indico quando o valor da compra é muito atraente ou ainda qualquer das partes não quer desfazer a venda, a melhor alternativa é o Contrato de Compra e Venda de Imóveis com essa cláusula, ou seja, sem previsão alguma de arrependimento, mas oriento constar expressamente casos em que o contrato pode ser resolvido que não caracterize arrependimento, a exemplo são eles:

a) Problemas quanto as certidões apresentadas;
b) Alteração na análise de crédito da instituição bancária para liberação de financiamento.

Assinatura de duas testemunhas

De fato a grande “normalidade” dos contratos que vejo é ter o campo para as testemunhas, mas nunca estão assinadas e identificadas corretamente. Porém, os contratantes devem tomar muito cuidado ao transacionarem um contrato particular.

Meu conselho é que haja a assinatura das duas testemunhas, pois sem dúvida a melhor forma de se exigir o cumprimento em âmbito judicial de um instrumento particular é pela via executiva, portanto, imprescindível à assinatura das testemunhas a fim de que o pacto se torne título executivo extrajudicial, ou seja, uma cobrança muito mais célere.


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Firma reconhecida

É essencial que você tome esse cuidado para evitar atraso na sua documentação. De acordo com inciso II do art. 221 da Lei de Registros Públicos onde se menciona que serão admitidos à registro:

“escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado-se o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao Sistema Financeiro de Habitação ou quando conter expressa previsão legal.”

Então caro leitor indico que você tenha atenção quando for realizar Contrato de Compra e Venda de Imóveis, não se atenha aos modelos de contrato que estão aí disponíveis na internet, a maioria deles não se enquadram ao seu negócio, podem está desatualizados, ou incompletos.

Devido as especificidades de uma contratação informo que não existe um contrato padrão, logo será muito oneroso e desgastante para ambas as partes caso seja necessário desfazer um compromisso já assinado, é nesse ponto que entra a máxima: “é melhor prevenir do que remediar”

Entendeu o porque é mais importante se ater os detalhes do seu Contrato de Compra e Venda de Imóveis do que a Escritura propriamente dita?

O Tabelião de Notas na lavratura da escritura, só irá verificar se o instrumento particular está dentro dos padrões exigíveis, mas não irá fazer juízo de valor sobre as clausulas pactuadas entre as partes, esse não é o seu papel.

Por isso não tenha dúvida que a participação de um profissional do mercado imobiliário, ou um advogado de sua confiança irá te dá a credibilidade e segurança na sua transação imobiliária, portanto conte conosco!