Modelo de Contrato Simples de Compra e Venda de Imóveis.

O que não pode faltar num modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis?

Você sabe?

Me acompanhe nesse post onde mostrarei passo a passo as precauções básicas a se adotar para celebrar negócios imobiliários.

Logicamente, com a necessária segurança jurídica e contratual.

Se você vem acompanhando meu trabalho, provavelmente já leu as postagens anteriores.

Onde escrevi com o objetivo de detalhar a trilogia do contrato de compra e venda de imóveis simples.

São eles:

  1. Qualificação das Partes;
  2. Descrição do Objeto;
  3. Definição do Preço.

Fica a dica aos que não leram, para que assim o façam.

Aqui, tenho o objetivo de adensar esses três tópicos em um.

Dessa forma, chegarmos ao esperado objetivo de alcançarmos um modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.

Acompanhe agora!

Passo a Passo: Modelo de Contrato Simples de Compra e Venda de Imóveis.

Qualificação das Partes

Parece de extremo simples, mas como em tudo na vida é justamente a diligência nesses pormenores que nos dão segurança.

Não sendo diferente com o modelo de contrato de compra e venda de imóveis.

Pois, ainda que simples, deve primar pela perfeita qualificação das partes, para que a transação imobiliária seja eficaz.

Dados básicos

Como já nos lembra o Código Civil, em seu Artigo 104, I, que diz:

“A validade do negócio jurídico requer:
I – agente capaz;”

Portanto, tal qualificação civil deve conter “no mínimo”:

  • Nome completo;
  • Número do RG, e CPF (apresentados em original);
  • Estado civil (de preferência com emissão de certidão atualizada seja de nascimento ou casamento);
  • Qualificação profissional (para atestar capacidade dos atos civis)
  • Endereço de residência.

Nos lembra ainda nossa norma civil em seu artigo 171, que diz:

“Além dos casos expressamente declarados na lei, é anulável o negócio jurídico:

I – por incapacidade relativa do agente;

II – por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.”

Então, perceba que você deve executar as precauções supracitadas com diligência máxima.

Pois, as mesmas tem em si, a capacidade para em ação judicial futura.

E também, ocasionar a anulação dos efeitos do contrato em todo ou em parte, a depender do grau da infração.

Por fim, exigir no documento de compra e venda a anuência do cônjuge, com o devido reconhecimento das firmas dos anuentes e testemunhas.

Como também um atestado de capacidade civil por dar substância legal ao mais eficiente e poderoso modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.

Descrição do Objeto

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No lembra o nosso Códex em seu Artigo 482:

“A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço.”

Logo, o nosso modelo de contrato simples para a compra e venda de imóveis deverá contemplar a completa e precisa descrição do objeto transacionado.

Fato alinhado com o princípio da especialidade, expresso no direito notarial e registral.

Aqui, é essencial diagnosticar se está sendo transacionada a posse ou a propriedade sobre o imóvel.

Pois, nos revela o Código Civil em seu artigo 1.196:

“Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade.”

Então, para a descrição perfeita do objeto deve ser solicitada a certidão de matrícula do imóvel transacionado.

Muitos denominam como “a certidão de nascimento do imóvel” que traz todos os registros relacionados ao bem.

Nunca é demais citar a máxima de que “Quem registra não é dono” endossada assim pelo Códex:

“Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Endereço e características do imóvel

Caso na vistoria do imóvel, sejam observadas incongruências, deve conter o contrato de compra e venda a obrigatoriedade de atualização no registro de imóveis.

As custas da transação

Aqui podemos citar que é de praxe mercadológica que as custas com a documentação do imóvel corra por conta da parte compradora.

E as custas com a entrega do bem, livre de embaraços ou quaisquer ônus até à efetiva entrega das chaves, corra por conta do vendedor (CC, Artigo 490).

Nada impede porém que os direitos possessórios sejam objeto de transação, cabendo portanto tal direito ao possuidor que assim pode fazê-lo.

E nessas condições, por praxe adoto como documentação base para a descrição do objeto a certidão municipal de dados cadastrais.

Emitida pela prefeitura vinculada ao número da inscrição de IPTU do imóvel.

A Matrícula do Imóvel

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Vale a mesma ressalva quanto à certidão de matrícula:

Caso sejam encontradas diferenças entre a vistoria realizada no imóvel e a certidão do mesmo, deve-se fazer constar do contrato de compra e venda do imóvel a necessidade de atualização com futura averbação no órgão competente.

Muito embora, grande parte dos imóveis não possuam o registro de imóveis no competente cartório, muitos são os que tem medo de efetuar a transação.

Mas, esse receio não deve ocorrer se a transação transcorrer de forma clara, com manifesta boa-fé.

Para que não se venda mais direitos do que se possui sobre determinada coisa, infringindo assim o princípio da disponibilidade.

Abordaremos em nosso blog, em momento futuro e oportuno muitos aspectos sobre a regularização fundiária.

Essa tão importante tema que tem sido alvo de novas legislações com o objetivo de dinamizar o processo e dar acesso aos que desejem regularizar seus imóveis urbanos e rurais.

A diferença entre Promessa e Contrato de Compra e Venda de Imóveis

Por hora venho finalizar esse nosso tema para o modelo de contrato de compra e venda de imóveis simples sinalizando a marcante diferença entre o “Contrato de Compra e Venda” e a “Promessa de Compra e Venda”.

Enquanto o primeiro está no Artigo 481, do código civil, assim expresso:

Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

O último vem no artigo 1.417, assim descrito:

Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular,

e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

A Promessa x Contrato Compra e Venda

Logo, se sobrarem obrigações futuras do tipo o não pagamento total do preço..

Ou a obrigação de fazer regularização por uma das partes, tal instrumento a ser celebrado deve ser o de “Promessa de Compra e Venda”.

Devendo a “Compra e Venda” ficar adstrita aos casos onde consentimento, definição do objeto e preço, encerrem no ato pactuado todos os direitos e obrigações celebrados no contrato.

Como último item básico, mas não menos importante, para a elaboração de modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis vamos abordar o preço.



O preço

Ao passo que o preço pode até mesmo ser arbitrado por um terceiro definido contratualmente (CC, art. 485) esse mesmo preço não pode ser arbitrado unicamente por uma das partes sob pena de nulidade do ato (CC, art. 489).

Vamos então de logo ressaltar que caso o preço da transação extrapole 30 salários mínimos, nada impede a celebração do início do negócio por contrato de promessa de compra e venda particular.

Mas, esse mesmo deve conter a obrigação futura da elaboração de escritura definitiva de venda e compra e seu efetivo registro, no competente registro de imóveis (CC, art. 108 e Art. 1.245, §1°).

Precauções que por óbvio serão adotadas no nosso modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis.

Por fim, para encerrar com chave de ouro a definição do preço do imóvel, devemos frisar que esse tal deve ser estipulado de forma justa.

Como?

A partir do valor econômico do bem transacionado, atualizado da data da transação.

Pois, o preço se futuramente definido como “vil” pode caracterizar fraude ou dano a terceiros ou mesmo a entes públicos como o fisco.

Como a majoração do valor também pode resultar de questionamentos com base nos fundamentos da “onerosidade excessiva”.

Portanto, o item preço deve ser estabelecido também com muita diligência para que o modelo de contrato de compra e venda do imóvel se mostre eficaz.

Outras Cláusulas

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Embora o nosso objetivo no atual trabalho seja o de indicar um modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis, o qual tem por certo as três bases contratuais supracitadas.

Podemos indicar que é usual a cláusula de “irrevogabilidade e irretratabilidade” do contrato, sem estipulação de Cláusula especial para “Arrependimento”.

Pode ser também estipuladas “Arras” ou “Sinal de negócio e princípio de pagamento”.

para esse tema fiz um artigo específico que você pode ler clicando aqui.

A venda sobre documentos da qual também já abordei aqui no blog e também convido que leia esse material.

Pois serve para suprir a ausência da apresentação de quaisquer documentações essenciais para a realização e validade do negócio, estipulando a data do pagamento que ocorrerá em momento assim vinculado e definido contratualmente.

E, algumas outras possibilidades legais de cláusula contratuais, que devem todas ser dispostas de forma clara e objetiva, como nos indica o código civil no artigo 138, que diz:

“São anuláveis os negócios jurídicos, quando as declarações de vontade emanarem de erro substancial que poderia ser percebido por pessoa de diligência normal, em face das circunstâncias do negócio.”

Encerrando aqui e apresentando as bases para apresentação de modelo de contrato simples de compra e venda de imóveis, me coloco à disposição para dúvidas.

Estou sempre disposto a ajudar na realização de negócios imobiliários que sejam justos e firmes, na melhor manifestação de probidade e boa-fé instituídas no Códex.

Aguardo sua comentário, grande abraço!

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