Imóveis em inventário na Compra e Venda.

O que vamos abordar nesse artigo é a possibilidade de compra e venda de imóveis em inventário que requer um cuidado maior e quais sãos os procedimentos jurídicos disciplinados pela legislação em vigor para que isso venha ser validado e realizado com total segurança.

O inventário

imóveis em inventário

Todos nós sabemos que o inventário é descrição detalhada do patrimônio de pessoa falecida, para que se possa proceder à partilha (partes, quinhão) dos bens.

Para tanto é necessário averiguar o espólio, ou seja, todos os bens, direitos e obrigaçõespois o mesmo irá responder por todas as dívidas do falecido e até por alguma condenação anterior a sua morte, ou por qualquer ação, mas que seja de sua responsabilidade civil.

Porém a individualização dos bens somente se dá pela ocasião da partilha, conforme entendimento do STJ, o patrimônio permanece indiviso até essa partilha.

Então, exposto o que foi dito acima, como poderá ser feito a compra e venda de imóveis em inventário?

Antes, deixa eu explicar que existem duas modalidades de Inventário, são eles:

Tipos de Inventário

1. Inventário Judicial:
Essa opção transcorre como um processo judicial comum e é utilizada quando a partilha dos bens envolve herdeiros menores de idade, incapazes, quando há testamento ou não há consenso entre as partes sobre a divisão dos bens, conforme caput do Art. 610 do NCPC (Novo Código Processual Civil);

2. Inventário Amigável ou Extrajudicial:
Essa opção é realizada diretamente nos Tabelionatos de Notas, sem a necessidade da abertura de um processo, o que a torna mais rápida.

Esse tipo de inventário pode ser feito quando todos os herdeiros são maiores e estão de acordo sobre a partilha dos bens e não há testamento deixado pelo falecido, conforme §1° do Art. 610 do NCPC;

Existe também no ordenamento jurídico sobre o tema aqui retratado a possibilidade da:

1. Partilha em Vida:
Essa é uma opção para resolver questões sucessórias por antecipação, de modo a evitar o litígio familiar, que indico com veemência a clientes que tem um porte patrimonial, além disso dá autonomia a vontade do proprietário do imóvel, lembrando é claro das orientações disposta em Lei, e isso será assunto de um post exclusivo.

Faço uma observação que para ambos os casos será necessária a participação de um advogado registrado na OAB para acompanhamento.

Cuidados necessários de imóveis em inventário

imóveis em inventário

Normalmente quando um imóvel está sendo vendido por um preço abaixo do mercado e por isso o interessado-comprador imediatamente desperta o interesse em adquirir o bem..

Irá perceber ao longo da negociação que o imóvel está fazendo parte de um inventário, e fica balançado em prosseguir, ou até mesmo desiste da oportunidade encontrada.

Aí que vem a posição do Corretor de Imóveis, tanto o comprador como o vendedor tem que perceber a importância desse profissional em um intermediação imobiliária, pois aquele que atua nesse universo está apto a apresentar condições e direcionamentos que façam valer a segurança do negócio em questão.

É justamente por isso que começamos com o entendimento dos conceitos anteriores para perceber o que será necessário em cada tipo de inventário.

Vejamos a minha indicação para cada caso:

Inventário Judicial: 

Além de solicitar as certidões de praxe como o levantamento da matrícula atualizada e das demais informações referentes ao imóvel, devemos verificar se o falecido não deixou dívidas que possam recair sobre o bem, logo também é imprescindível verificar o histórico dos herdeiros.

Além disso só compre se for emitido o ALVARÁ DE VENDA expedido pelo Juiz, que tem validade de 30 dias, e te resguarda de maiores riscos.

Não esqueça de anexar aos demais documentos ao RGI para que o Tabelião anexe esse ALVARÁ a escritura, outra indicação é dá um sinal e concluir o pagamento apenas na lavratura da escritura.

Resumindo, a venda poderá ocorrer caso sejam satisfeitas três condições:

a) Concordância de todos os herdeiros;
b) Autorização do juiz para a realização da venda, através de alvará; 
c) Recolhimento do imposto de transmissão causa mortis (ITCMD) sobre o imóvel, devido pelos herdeiros à Fazenda Estadual.

É de se lembrar que incidirá um segundo tributo, o imposto de transmissão inter vivos (ITIV ou ITBI), a ser recolhido ao município onde encontra-se o imóvel, agora pelo comprador, como é de praxe do mercado.

Indico a leitura dos nossos post anteriores sobre a importância do Contrato de Compra e Venda, parte 1, e parte 2, onde alertamos sobre os principais equívocos que podem colocar tudo a perder.. 

Inventário Amigável ou Extrajudicial: 

Nesse caso o inventário é formalizado via Escritura Pública no Cartório de Notas, de forma mais ágil, normalmente não ultrapassando o prazo de 60 dias, onde os herdeiros podem alienar o imóvel independentemente de ordem judicial, o que facilita completamente a negociação imobiliária.

Essa modalidade torna-se mais segura, pois não há discordâncias entre os envolvidos, portanto trouxe maior agilidade à transmissão da herança, além de facilitar a venda dos imóveis.

Essa modalidade entrou em vigor no ano de 2007, e segundo o entendimento do CNJ, ela pode valer inclusive para caso de óbito anterior a Lei que rege o assunto, justamente para propiciar meios práticos de regularização da propriedade nas transmissões por herança, facilitando a circulação dos bens, e por sinal esse objetivo vem sendo alcançado.

Muitos imóveis em inventário pendente há anos, foram regularizados em pouco tempo e vendidos por escritura pública registrada.

Espero ter esclarecido sobre a possibilidade de compra e venda de imóveis em inventário, e que agora você possa ter a segurança jurídica necessária a sua negociação.

Não deixe de comentar sobre esse artigo, ou deixe sua dúvida!

Te vejo no próximo post.

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