A importância do Contrato de Compra e Venda de Imóveis (parte 1)

Olá, sou a Daihane Cézar, Corretora e Avaliadora de Imóveis há quase 10 anos, e uma das coisas que mais me preocupa quando realizo uma venda é a elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis.

Por isso fico assustada quando as partes, principalmente o vendedor não tem esse mesmo cuidado que a experiência me ensinou.

Porque o Contrato de Compra e Venda de Imóveis deve ser mais observado do que a Escritura?

Quando digo que deve ter mais cuidado na elaboração do Contrato de Compra e Venda de Imóveis do que a escritura, não estou dizendo aqui que não precisa da Escritura, pois, apenas com seu registro se efetiva a transferência de propriedade, e possibilitando ao novo titular ser de fato dono do imóvel, até porque como está disposto no Código Civil em seu Art. 108:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Meu objetivo é alerta-lo sobre erros graves e comuns que já vivenciei em toda a minha carreira como profissional do mercado imobiliário.

Percebo que essa displicência em um assunto tão sério pode acarretar consequências muito danosas para as partes e acabar indo a juízo para resolução de um problema que poderia ter sido evitado.

Principais equívocos na elaboração:

Descrição do Bem

Sempre descreva o bem de forma detalhada baseada na Certidão de Ônus atualizada do imóvel, com as divisões dos cômodos, vaga de garagem (tema bem emblemático, se no registro consta uma vaga, por favor nunca coloque que essa vaga cabe dois carros), endereço atualizado (se houve alteração pela prefeitura/correios indico que averbe a atualização do seu endereço no cartório onde está registrado o seu imóvel), área total, fração ideal, matricula do imóvel, inscrição municipal, etc.

Das partes

É imprescindível a qualificação completa das partes, quanto a nacionalidade, n° do CPF, n° do RG (o documento tem validade de 20 anos para pessoas com idade superior a 18 anos), profissão, capacidade civil, estado civil, e endereço de sua residência.

Faço uma observação quanto a comprovação do estado civil, pois vejo alguns proprietários não atentos quanto a exigibilidade da outorga conjugal, ou seja, a necessidade da inclusão do cônjuge para validação do instrumento.

Vale ressaltar que quando se trata de casamento pelo regime de separação total de bens não será necessário essa assistência.

Forma de Pagamento

É de extrema importância que se informe de forma clara como será realizado o pagamento, se á vista no ato da assinatura, de forma parcelada, ou que haja um sinal de princípio de pagamento (arras), informando todos prazos, datas, etc.

Arras (Art. 418 Código Civil)

Informe expressamente se haverá ou não o  Arras, trata-se de uma garantia, que pode ser realizada em dinheiro ou bens móveis, que tem como finalidade de firmar o negócio e obrigar que o contrato seja cumprido.

Quando o contrato é cumprido corretamente, as arras podem ser devolvidas, ou abatidas do valor que ainda falta para quitação do contrato, o que costuma ocorrer com mais frequência.

Cláusula de Arrependimento (Art. 420 Código Civil)

Decida se irá instituir no Contrato de Compra e Venda de Imóveis essa cláusula, pois se inserir a consequência é a perda do sinal (se o comprador desistir) ou a devolução em dobro (no caso se o vendedor desistir).

Já vi muitas vezes os contratos preveem penalidades muito além disso, mas conforme a Súmula do 412 do STF, não é possível indenização maior a título de perdas e danos podendo ser cobrado a mais apenas juros moratórios e encargos processuais, se houver.

Cláusulas Penais  (Art. 389 Código Civil)

Poucos são os Contratos de Compra e Venda que vi constar essa informação, e oriento a você inserir nesse ajuste prévio.

Para quem não conhece refere-se sobre as consequências da inexecução (falta de cumprimento) das obrigações onde o devedor responde por perdas e danos, juros, atualização monetária, e honorários advocatícios.

Cláusula expressa de irrevogabilidade e irretratabilidade (Art. 1.417 do Código Civil)

Eu indico quando o valor da compra é muito atraente ou ainda qualquer das partes não quer desfazer a venda, a melhor alternativa é o Contrato de Compra e Venda de Imóveis com essa cláusula, ou seja, sem previsão alguma de arrependimento, mas oriento constar expressamente casos em que o contrato pode ser resolvido que não caracterize arrependimento, a exemplo são eles:

a) Problemas quanto as certidões apresentadas;
b) Alteração na análise de crédito da instituição bancária para liberação de financiamento.

Assinatura de duas testemunhas

De fato a grande “normalidade” dos contratos que vejo é ter o campo para as testemunhas, mas nunca estão assinadas e identificadas corretamente. Porém, os contratantes devem tomar muito cuidado ao transacionarem um contrato particular.

Meu conselho é que haja a assinatura das duas testemunhas, pois sem dúvida a melhor forma de se exigir o cumprimento em âmbito judicial de um instrumento particular é pela via executiva, portanto, imprescindível à assinatura das testemunhas a fim de que o pacto se torne título executivo extrajudicial, ou seja, uma cobrança muito mais célere.


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Firma reconhecida

É essencial que você tome esse cuidado para evitar atraso na sua documentação. De acordo com inciso II do art. 221 da Lei de Registros Públicos onde se menciona que serão admitidos à registro:

“escritos particulares autorizados em lei, assinados pelas partes e testemunhas, com as firmas reconhecidas, dispensado-se o reconhecimento quando se tratar de atos praticados por entidades ligadas ao Sistema Financeiro de Habitação ou quando conter expressa previsão legal.”

Então caro leitor indico que você tenha atenção quando for realizar Contrato de Compra e Venda de Imóveis, não se atenha aos modelos de contrato que estão aí disponíveis na internet, a maioria deles não se enquadram ao seu negócio, podem está desatualizados, ou incompletos.

Devido as especificidades de uma contratação informo que não existe um contrato padrão, logo será muito oneroso e desgastante para ambas as partes caso seja necessário desfazer um compromisso já assinado, é nesse ponto que entra a máxima: “é melhor prevenir do que remediar”

Entendeu o porque é mais importante se ater os detalhes do seu Contrato de Compra e Venda de Imóveis do que a Escritura propriamente dita?

O Tabelião de Notas na lavratura da escritura, só irá verificar se o instrumento particular está dentro dos padrões exigíveis, mas não irá fazer juízo de valor sobre as clausulas pactuadas entre as partes, esse não é o seu papel.

Por isso não tenha dúvida que a participação de um profissional do mercado imobiliário, ou um advogado de sua confiança irá te dá a credibilidade e segurança na sua transação imobiliária, portanto conte conosco!

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